Riksbankens ränteprognos talar för lägre bolåneränta – men flera faktorer påverkar

13 maj 2024
I en osäker värld, skymtas nu ljuset i tunneln för svenska bostadsägare. Riksbankens senaste ränteprognos och guidning visar nämligen att flera räntesänkningar snart kan bli verklighet. Samtidigt är det flera faktorer än bara Riksbanken som påverkar hushållens bolåneränta. Hur kan detta påverka dig som bostadsägare? Och har du en realistisk syn på framtidens bolåneränta?
Cathrine Danin
Cathrine Danin 
Investeringsstrateg

Vad hände med Riksbankens ränteprognos för 2024? 

I slutet av 2023 började både svenska och globala marknadsräntor falla. Riksbankens ränteprognos visade då att det fanns en viss sannolikhet att styrräntan skulle kunna höjas ytterligare i början på 2024. I detta läge förutspådde Riksbanken en första räntesänkning under 2025. Men under inledningen av året justerade de sin ränteprognos och kommunicerade istället att en första sänkning sannolikt väntade under första halvåret 2024. Trots detta besked stannade räntenedgången i svenska marknadsräntor av, och räntorna gled istället svagt uppåt under vintern och tidig vår. Så vad var det som hände?

I stor utsträckning styrs våra marknadsräntor av Riksbanken, men de påverkas sannolikt även av den internationella utvecklingen. För närvarande är det troligt att de globala förutsättningarna med en stark amerikansk ekonomi och en omprisning på den amerikanska centralbanken på marginalen har smittat av sig på svenska marknadsräntor.

Redan under förra året påverkade amerikanska räntor den svenska utvecklingen. Under sommaren tilltog exempelvis en diskussion om hållbarheten i amerikanska statsfinanser och USA:s budgetunderskott. Denna diskussion borde bara påverka amerikansk ränteutveckling, men från juli till augusti steg även räntan på en svensk statsobligation.

Under hösten signalerade USA:s centralbank att amerikanska marknadsräntor var tillräckligt åtstramande. Detta påverkade svenska räntor, som likt de amerikanska föll, trots att Riksbankens ränteprognos samtidigt visade viss sannolikhet för en ytterligare räntehöjning.

Under 2024 har de svenska förutsättningarna knappt förändrats. Det innebär att det fortfarande finns skäl till flera räntesänkningar, vilket är i linje med Riksbankens ränteprognos och guidning för 2024.

Hur ser Riksbankens ränteprognos ut över 3 år?

Den fallande svenska inflationen och inflationsutsikterna fick Riksbanken att sänka styrräntan i maj och signalera fortsätta sänkningar framöver. I deras senaste ränteprognos från mars 2024, uppskattar de att styrräntan kommer att vara knappt 3,25 procent i slutet av året. I maj upprepades detta budskap, nämligen att räntan kan sänkas ytterligare två gånger under andra halvåret. Därefter följer en period av ytterligare sänkningar.

Riksbankens ränteprognos på 3 år visar att styrräntan i snitt väntas vara 2,58 procent för det första kvartalet 2027. Historiskt har de dock ofta underskattat behovet av antalet räntesänkningar, vilket medför viss risk på nedsidan.

Utsikterna talar alltså för att svenska marknadsräntor kommer att falla något från dagens nivåer. Även bolåneräntorna bör successivt falla något, och redan i maj har vi sett detta. Det är dock viktigt att komma ihåg att det även finns andra faktorer som styr svensk bolåneränta.

Din bolåneränta styrs inte bara av Riksbanken

När du som bostadsägare tar ett svenskt bolån kan bankerna finansiera detta på olika sätt. Antingen genom sin inlåning eller genom att låna upp pengar på kapitalmarknaden. En stor del av alla bolån finansieras på det senare sättet, vilket innebär att bankerna ger ut så kallade svenska bostadsobligationer.

En svensk bostadsobligation är ett räntebärande löpande skuldebrev med en fordran på banken. Det som skiljer en svensk bostadsobligation från övriga obligationer, är att fordringsägaren även har en särskild förmånsrätt i en säkerhetsmassa om banken fallerar (ett öronmärkt kapital/en kredit som främst består av bolån). För banken innebär den svenska bostadsobligationen en kostnad under löptiden eftersom banken ska betala ränta till fordringsägaren. Denna ränta är högre än den ”riskfria” statsobligationsräntan eftersom det finns en risk att banken går omkull och att bolånen inte betalas.

Hur stor del av bankens utestående bolån som är finansierat med bostadsobligationer varierar mellan banker och beror bland annat på inlåningen. Varje obligation matchas inte med ett individuellt bolån, utan samtliga obligationer ska vara säkrade av bankens totala säkerhetsmassa.

Det finns en koppling mellan värdet på säkerhetsmassan och bostadspriserna. Varierande bostadspriser kommer att påverka säkerhetsmassan och kan medföra att en bank behöver justera eller tillföra säkerheter. Det görs för att tillgångarna (exempelvis bolånen) alltid ska överstiga skulderna (bostadsobligationerna).

Det finns även en koppling mellan efterfrågan på bolån och en banks möjlighet att ge ut en bostadsobligation. En hög tillväxt av bolånevolymen medför en större bolånestock, som kan fungera som säkerheter när en bank ger ut en bostadsobligation. Poolen av möjliga säkerheter ökar således i takt med att bolånestocken växer. Priset på en obligation, och därmed dess ränta, styrs av utbud och efterfrågan.

Sammanfattat påverkas bolåneräntan av flera faktorer:

  • Riksbanken och den riskfria statsobligationsräntan (statsobligationsräntan i sin tur, påverkas främst av svenska faktorer och möjligtvis lite av den globala utvecklingen)
  • marknadens riskaptit och en riskpremie
  • utbud och efterfrågan på bostadsobligationer
  • konkurrensaspekten mellan banker och andra bolåneaktörer.

Minskade finansieringskostnader ger lägre bolåneränta

Att ge ut en obligation kan vara olika dyrt beroende på marknadens förutsättningar. Då svenska bostadsobligationer anses vara säkra och eftertraktade placeringar brukar upplåningsformen vara en billig finansieringskälla för bankerna. Men sedan styrräntan började höjas 2022 har den riskfria räntan stigit. Bankernas finansieringskostnader har ökat, oavsett om de finansierat sig via insättningar eller kapitalmarknaden. Under 2022 och 2023 var även riskpremien (ränteskillnaden mellan en statsobligation och en bostadsobligation) på en förhöjd nivå, vilket också bidrog till en dyrare marknadsupplåning.

Vår prognos är att styrräntan sänks flera gånger under resterande delen av 2024 och 2025. I maj har statsobligationsräntorna fallit och nu när styrräntan sänkts, och fler sänkningar ligger i pipeline, är det troligt att den riskfria räntan fortsätter falla. Det talar för att bankernas finansieringskostnader gradvis kommer att sjunka, vilket bäddar för successivt lägre bolåneränta. Men som framkommit ovan, styrs hushållens bolåneränta inte bara av Riksbanken. Det innebär att bolåneräntan inte nödvändigtvis alltid förändras exakt lika mycket som styrräntan.

Riksbankens ränteprognos bäddar för lägre bolåneränta 2024

En del aktörer har redan börjat sänka bolåneräntorna för nya bolåneavtal. Marknaden förväntar sig nu att vår svenska styrränta ska falla från dagens nivå och sedan plana ut kring 2,5-2,7 procent på längre sikt. Det talar för att vi kommer att se en gradvis fallande bolåneränta.

Finansinspektionen har beräknat bolånemarginalen (skillnaden mellan hushållens bolåneränta och bankers finansieringsränta) för ett nytecknat bolån med tre månaders räntebindingstid, från 2002 och framåt. I snitt har bolånemarginalen varit 1,0 procentenhet mellan januari 2002 och december 2023. Under den senaste cykeln med räntesänkningar – från toppen 2011 till botten 2018 – var bolånemarginalen i snitt 1,4 procentenheter. Sedan Riksbanken började höja styrräntan har snittet från maj 2022 till december 2023 sjunkit till 0,7 procentenheter.

Detta skulle tala för att en rörlig bolåneränta långsiktigt kan tänkas ligga mellan 3-4 procent. Antagandet bygger på att marknadens uppfattning om en långsiktig styrränta slår in och att bolånemarginalen utvecklas i linje med tidigare mönster. Därför bör detta endast ses som en fingervisning och inte en explicit prognos.

Hushållen förväntar sig samtidigt att deras rörliga bolåneränta om fem år ska ligga kring 3,5 procent, enligt Konjunkturbarometern i april, vilket får anses vara en realistisk förväntansbild.

Prognos om att bostadspriserna sakta glider uppåt

Svensk bostadsmarknad är mycket räntekänslig. I takt med att bolåneräntorna faller väntas en ljusning på bostadsmarknaden. Vi ser redan tecken på en återhämtning och att fler affärer görs. Att styrräntan sänkts och att hushåll förväntar sig lägre bolåneränta har satt visst avtryck på bostadspriserna. Enligt SBAB Booli har bostadspriserna i och med april nu stigit fyra månader i rad i Sverige. Därtill visar SEB:s Boprisindikator att förväntningarna om stigande bostadspriser under närmaste året ökat. Bostadsmarknaden fungerar lite som aktiemarknaden – den är framåtblickande. Därför visar hushållen redan viss tillförsikt, trots att flera räntesänkningar ännu inte har genomförts.

Sveriges utbud av lägenheter är rekordstort. Försäljningstiderna – antalet dagar som en bostad ligger ute på Booli – var längre än under april 2023. Eftersom försäljningarna tar lite längre tid än när hushållens bolåneränta var väldigt låg, talar det för ett fortsatt hyfsat stort utbud. Dessutom väntas produktionen inom byggsektorn, som är extremt svag, återhämta sig i takt med att fastighetspriserna stiger och räntan faller.

Även om räntenivåerna sjunker, är det värt att poängtera att räntan förmodligen kommer att förbli högre än på 2010-talet. För hushållen har det nya ekonomiska läget varit en smärtsam anpassning. De har pressats av en hög inflation och stigande räntor. Med anledning av detta, är det inte sannolikt att bostadspriserna hastigt svänger uppåt. Vår prognos är att vi kommer att se en långsam och utdragen uppgång av bostadspriserna, med möjlighet till regionala skillnader.

En rådgivare kan hjälpa dig med hela din ekonomi

Vill du få hjälp att se över hur du bäst förvaltar ditt kapital i rådande ränteläge? Eller ska du köpa en bostad och vill ansöka om ett förmånligt bolån? Oavsett vad du behöver hjälp med, så finns vi här för dig. Kontakta oss via formuläret nedan, så återkommer vi för att berätta mer.

Låt oss hjälpa dig vidare

Vi erbjuder personlig rådgivning och kapitalförvaltning för dig med minst 500 000 kr i placerbart kapital. Fyll i formuläret, så berättar vi mer om hur vi kan hjälpa dig!