Vem sätter min bolåneränta?

22 nov. 2017
Just nu ligger väldigt mycket fokus på utvecklingen av bolåneräntorna och bostadsmarknaden. Ett skärpt förslag på amorteringskrav från Finansinspektionen i kombination med en stor andel rörliga bolån i Sverige gör att ränteutvecklingen blir en central faktor att ha koll på. Frågan är – vem är det som egentligen sätter min bolåneränta? Är det Stefan Ingves och hans kollegor i Riksbankens direktion, bankerna, marknadens aktörer eller en kombination kanske?

Det finns många svar på den här frågan och svaret varierar också något beroende på hur vi definierar begreppet ”ränta”. I tider som dessa blir i alla fall jag ibland osäker på vilka parametrar som styr bolåneräntorna samt kopplingen mellan reporäntan och bolåneräntan.

Riksbankens roll i räntesättningen

Räntan är priset på pengar och priset bestäms i en teoretisk värld av utbud och efterfrågan. Eftersom Riksbanken kontrollerar hur mycket pengar som finns, det vill säga penningmängden i samhället, blir de fullt logiskt en hyfsat viktig spelare (tänk Zlatan i svenska fotbollslandslaget). Detta styrs förenklat genom Riksbankens styrränta, den så kallade reporäntan, som är den ränta som bankerna kan låna eller placera till i Riksbanken på sju dagar. Inlåningsräntan på konto över natten hos Riksbanken är normalt 0,75 % lägre än reporäntan medan utlåningsräntan är 0,75 % högre. Banker med pengar över kan alltså placera dessa till den fantastiska räntan -1,25 % för närvarande samtidigt som banker med ebb i kassan kan låna kortsiktigt till räntan 0,25%.  

Hur påverkar det här mig och min bolåneränta? 

Ett svar är inte alls. Bankerna kan i princip sätta vilka räntor som helst. Detta sker dock inte och det finns ändå en viss korrelation mellan reporäntan, bankernas räntor och bolåneräntan. Anledningarna är primärt de följande:

  1. Kunder kan byta bank om villkoren upplevs för dåliga. Bankmarknaden är konkurrensutsatt även om man ibland får motsatt uppfattning.

  2. Bankernas egna in- och utflöden matchar sällan varandra fullt ut vilket innebär att de är i behov av att såväl kunna låna som placera kortsiktigt hos Riksbanken. 

Hur sätter bankerna bolåneräntorna?

Det finns således en koppling mellan Riksbankens reporänta, bankernas räntor och, i förlängningen, bolåneräntorna. Bankernas genomsnittliga bolåneräntor går att följa utifrån statistik från SCB och nedan återfinns en graf som illustrerar förhållandet mellan bolåneräntorna och reporäntan mellan januari 2006 och juni 2017. Som grafen visar så finns det en viss koppling mellan bolåne- och reporäntan, men skillnaden mellan dem varierar. Vad beror det på? Det här är lite av pudelns kärna och anledningen är att bankernas marginaler skiljer sig på grund av:

  • konjunktur- och ränteläget i stort

  • konkurrenssituationen

  • möjligheten att ta marknadsandelar genom låga bolåneräntor

  • deras egen lånesituation samt existerande låneportfölj

Kortfattat: när det allmänna ränteläget är högt är det vanligtvis färre som vill låna och bankerna måste följaktligen ha lite tajtare marginaler för att attrahera bolånevolymer. När det allmänna ränteläget är lågt, som nu, gäller det omvända och fler vill låna.

Differensen mellan de båda har som lägst varit runt 0,7 % och som högst drygt 2,5 %. Vi är inte på all-time high just nu men snittet sedan 2012 är en bra bit över snittet för hela perioden även om differensen har minskat något senaste tiden.

Hur ska jag hålla koll på utvecklingen av bolåneräntorna?

Jag vete katten om vi har blivit något klokare, men vi kan konstatera att Stefan och hans kompisar definitivt har med ett eller ett par fingrar i räntesättningen av ditt bolån. Fler parametrar än så påverkar dock utvecklingen och bolåneräntorna kan mycket väl ligga kvar på aktuella nivåer oavsett vad Riksbanken gör. Även om korrelationen mellan reporäntan och bolåneräntorna är hög så finns det således ingen anledning att stirra sig helt blind på reporäntan och Riksbankens agerande. För bolånetagare innebär det osäkra ränteläget och skärpta amorteringskrav att det blir väldigt viktigt att kunna hantera stora rörelser i såväl bolåneräntan som i värdet på din bostad.

Med detta i åtanke är det kanske dags att se över din totala finansiella situation? Kontakta gärna din rådgivare eller om du inte har någon, Söderberg & Partners.

 

Källor:

DI - Botten är nådd 20151109

Ekonomifakta - Så sätts räntan på ditt bostadslån 20091104

Statistikdatabasen - Bolåneräntor till hushåll fördelat på räntebindningstid, samtliga lån genomsnitt. 2005M09 - 2017M09

Riksbank - Reporänta, tabell

Anders Magnusson
Anders Magnusson 
Söderberg & Partners Wassum Institutionella rådgivare

Fyll i formuläret eller ring oss

Vi vill hjälpa dig med ditt bolån! Fyll i dina uppgifter så ringer vi inom några timmar. Du kan även nå oss måndag-fredag kl 9-17 på 08-466 80 40.