Skip to main content Skip to main navigation

3 tips när du förhandlar bolån med banken

3 tips när du förhandlar bolån med banken

23 juli · 2015

Hoppas allt är bra trots att sommaren inte riktigt vill ta fart!

I förra veckans blogg drog jag paralleller mellan Greklands förhandling kring sina skulder och att vi svenskar borde bli betydligt bättre på att förhandla våra lån hos banken. Idag är det stor skillnad mellan bankens utgångspris och vad kunderna betalar i verkligheten. I vissa fall kan skillnaden mellan det verkliga priset och bankens utgångsbud vara hela 30-40% (jo du läste rätt). Det finns alltså stora pengar att tjäna på att förhandla räntor hos banken och titta gärna på bankernas ”snittränta” innan du tar kontakt med banken för där har du en fingervisning om var ränta minst borde vara.

Denna vecka tänkte jag ge tre enkla tips som du kan ta med dig när du träffar banken och ska se över dina lån. 1. Tidsbegränsade rabatter 2. Rörlig ränta eller binda sina lån? och 3. Att du inte ska köpa livförsäkring kopplat till bolånet via banken

1. Tidsbegränsade rabatter

När du träffar banken kommer du med stor sannolikhet lyckas med att pruta ner lånet en hel del. Däremot slutar inte förhandlingen med banken där. Förmodligen kommer du få en tidsbegränsad rabatt som försvinner eller fasas ut och efter ett tag är du tillbaka på ruta noll. Innan du tagit dig till banken igen har du då återigen betalat för mycket för ditt lån och framförallt måste du göra samma procedur en gång till. Ställ krav på banken att du får en rabatt som inte försvinner med tiden!

2. Rörlig ränta eller binda sina lån?

Nu när räntorna är rekordlåga kan det vara lockande att binda lånen under 5 eller 10 år. Om detta är klokt eller inte är väldigt svårt att sia om. Men med dagens räntor kan det faktiskt vara billigare att binda lånen på sikt även fast det normalt nästan alltid lönar sig med rörliga lån. En viktig sak som du måste tänka på när du binder lånen är att du behöver vara trygg och långsiktig i att du/ni kommer bo kvar i huset/lägenheten under hela bindningstiden. Om ni av någon anledning tvingas sälja huset kan det bli dyrt att lösa banken från det avtalade lånet. På konsumenternas.se finns mycket bra information om t.ex. bolån och där kan du också beräkna vad det kan kosta att lösa lånet i förtid.

3. Köp INTE livförsäkring via banken kopplat till bolånet.

Hos bankerna är det ofta populärt att sälja mertjänster t.ex. sparande eller försäkringar i kombination med bolånen. Det kan definitivt vara klokt att skaffa livförsäkringar så att familjen kan bo kvar vid ett dödsfall. Däremot är det stor risk att du får betala galet mycket för dessa försäkringar om du köper dem i paket med bolånen. Nyligen har det till och med kommit en ny lag som förbjuder bankerna att ställa krav på kombinationspaket på detta sätt. Livförsäkringen köper du bäst via gruppförsäkring via din arbetsgivare alternativt att du tecknar en vanlig livförsäkring hos något av de vanliga svenska försäkringsbolagen. I båda fallen blir det förmodligen betydligt billigare och bättre än att handla paketet hos banken. Skillnaden i pris kan handla om tusenlappar per år per person alternativt att du kan få ett betydligt bättre skydd för samma pengar.

Det var veckans tre punkter som man kan tänka på när man träffar banken och prutar på bolånen. Nästa vecka kommer nya sommartips kring din ekonomi. Då tänkte jag ge min syn på om man bör amortera eller inte och även ge tips på några sparstrategier som kan förbättra ditt sparande.

Fortsätt njut av sommaren!
/Olof

Blogg

Pratas det hållbarhet på årsstämman?

23 april · 2018

Vi är mitt i säsongen för bolagsstämmor. Röstning och andra aktiviteter i samband med bolagsstämman är det grundläggande lagstadgade inflytandet som aktieägare har. Här finns massor av chanser att påverka och göra sin röst hörd! Pratar vi tillräckligt med hållbarhet på årsstämmorna? I Sverige finns några aktörer som är duktiga på att lyfta fram hållbarhetsfrågor på årsstämman, men det gäller långt ifrån alla.

Hur kan påverkan på bolagsstämman gå till? Bolagsstämman innehåller flera olika delar, av vilka några lämpar sig bra för påverkansarbete.

Frågestund och yttranderätt

Varje aktieägare har frågerätt, det vill säga rätten att ställa en fråga till ledningen eller styrelsen. Styrelsen måste inte besvara frågan om den inte är relevant eller om svaret kan innebära väsentlig skada för bolaget. Frågestunden ligger vanligen efter VD:s genomgång på årsstämman. Att ställa en fråga på en bolagsstämma är en rättighet för varje aktieägare, och det blir på sätt och vis en obligatorisk dialog för bolaget.

Utöver frågestunden kan investeraren också använda bolagsstämman för att framföra åsikter i ärenden som är uppe för beslut, det finns så kallad yttranderätt både för aktieägare och deras biträden.

Röstning

De flesta förslagen på bolagsstämmorna läggs av bolagens styrelse och handlar om andra saker än hållbarhet. Däremot är många styrningsfrågor (”G” i ESG) naturliga delar av årsstämmans dagordning. Exempelvis röstar stämman om ansvarsfrihet för ledning och styrelse, utser nya styrelsemedlemmar och revisorer, styrelsens ersättningspolicy bestäms, och resultat- och balansräkningar fastställs (Lag 2005:551).

Stämman kan också besluta om ändringar i bolagets stadgar och fatta beslut som har med bolagets övergripande verksamhet och strategi att göra. Här behöver en förvaltare en stor ägarpost eller samarbeta med andra för att kunna påverka genom det juridiska ägarinflytandet. I takt med att marknaden ställer krav på att de institutionella ägarna ska rösta i sina innehav och bevaka sina innehav, har ESG-konsulter blivit allt viktigare. Att ta hjälp av en extern konsult är framförallt vanligt när man behöver bevaka många olika marknader eller har ett mycket utspritt ägande.

Aktieägarmotioner

Aktieägare har en formell rättighet (initiativrätt) att få sitt förslag behandlat på bolagsstämman. Denna metod är inte särskilt vanlig i Sverige, trots att bara en enda aktie behövs för att kunna lägga en motion. Inte heller i Europa är aktieägarmotioner särskilt vanligt, trots att det egentligen inte finns några större hinder för att lägga motioner.

Ökat fokus på ägaransvar: Stewardship codes och "Say on pay" 

Bristande intresse för ägarfrågor bland institutionella ägare har pekats ut som en av de bidragande orsakerna till den senaste finanskrisen. Av den anledningen har flera nya lagar tillkommit, och man har utformat rekommendationer för hur institutionella ägare bör hantera och rapportera sitt ägararbete. Exempelvis har flera länder introducerat så kallade Stewardship codes, liksom ”say on pay”.

Stewardship code introducerades i Storbritannien 2010 efter den senaste finanskrisen. De som har skrivit under initiativet ska följa sju principer kring bland annat rapportering, hantering av intressekonflikter, bevakning av innehav, samarbeten med andra ägare och röstning. 2016 hade nästan 200 kapitalförvaltare och ett 90-tal kapitalägare skrivit under Stewardship code.

”Say on pay” innebär att ersättning till styrelse och ledning ska röstas igenom på bolagsstämman. I Sverige är ”say on pay” bindande sedan 2006 både för styrelsen och högsta ledningen i publika aktiebolag.

Ökat ansvarstagande? 

Initiativen har lett till ökad transparens kring ägararbete, men har det lett till ökat ansvarstagande?

Den ekonomiska makten har i mänsklighetens historia alltid tillhört några få privilegierade. Men, sedan en tid tillbaka har sparkapitalet utgjort en allt större maktfaktor. I Sverige utgörs den största enskilda maktfaktorn i samhället av summan av det svenska folkets sparkapital. Som vanligt när saker händer snabbt och gradvis uppmärksammar vi inte förändringen. Därför reflekterar kanske inte de flesta sparare idag över vilken makt deras sparkapital bär med sig, och vilken påverkan det kan användas till att uppnå i samhället.

Vi bevakade nyligen en intressant årsstämma där sparare och kunder uttryckt stor tveksamhet till bankens flytt av huvudkontoret utomlands (se även vår opinionsrapport om Pensionsmakt om sparares önskemål), men där få förvaltare vågade eller ville gå emot styrelsens förslag. Varför? Var det för att man inte höll med spararna? Ansåg man sig veta bättre? Eller hade man inte tillräckligt tydliga direktiv?

 

P.s. Läs mer om påverkansarbete på bolagsstämmor i min bok Spara ansvarsfullt? Den nya, goda kapitalmarknaden. Finns i din nätbokhandel.

 

Blogg

Kan oron i tekniksektorn leda till nästa börskrasch?

19 april · 2018

Samma situation som i slutet på 1990-talet?

Facebookskandalen har lett till att många på senare tid funderat på om det går att lita på teknikjättarna som tar allt större plats i vårt liv. Spridningen av användardata skapar osäkerhet och ett antal större bolag i branschen besitter idag mycket makt genom den information de har tillgång till. För investerare har teknikaktier länge varit gynnsamma och jämfört med många bolag i samband med millennieskiftets teknologibubbla kan vi denna gång inte prata om förhoppningsbolag utan såväl försäljnings-  såsom vinsttillväxten är på många håll god. Vid en direkt jämförelse mellan exempelvis FAANG-bolagen (Facebook, Amazon, Apple, Netflix och Google/Alphabet) och de fem största bolagen i slutet på 1990-talet finns vissa likheter, men också skillnader:

  • De största noterade bolagen i sektorn idag har större kassor och ett starkare kassaflöde
  • Värderingarna är höga, men långt ifrån så höga som de var strax innan teknologibubblan brast
  • Sektorvikten för hela tekniksektorn är nu cirka 25 procent, vilket är något lägre än vid slutet av 1990-talet. Däremot är vinstandelen i relation till de totala vinsterna på börsen nu över 20 procent medan den då var endast cirka 15 procent.

Regleringsbehovet ett orosmoln

Förväntningar om framtida vinster för sektorn idag är naturligtvis höga och sett till ovan liksom de grundläggande bättre förutsättningarna ser vi idag inte samma fara för en bubbla som då. Däremot finns det en rad orosmoln att förhålla sig till som investerare. När branscher växer sig stora uppstår behovet av regleringar och teknik/e-handelssektorn är idag den minst reglerade utav alla sektorer på den amerikanska börsen. Facebookskandalen visar tydligt regleringsbehovet och om vi ser på tidigare stora regelverksförändringar inom exempelvis finans-, bioteknik- och tobakssektorn så har dessa i stor utsträckning lett till kursnedgångar för sektorn. 

 

Dags att se över exponeringen

En stor sektorandel på börsen är dessutom en varningssignal i sig. Oavsett om vi ser på oljebolagen på 1970-talet som stod för närmast 30 procent av börsvärdet eller finansbranschen år 2007 så har andelen så småningom reverserats. I och med att passiva investeringar såsom indexfonder har ökat kraftigt finns det också en stor risk att en lång uppgångsfas kan övergå i en längre nedgångsfas. Tillsammans med en rad andra faktorer, såsom att den amerikanska tekniksektorn är den med störst andel av försäljningen på marknader utanför USA och därmed kan drabbas mer om riskerna för ett handelskrig eskalerar, finner vi därför all anledning att se över sin exponering mot sektorn.


Men hur kan man då skydda sig när sektorn utgör en så pass stor andel av börsvärdet? Ett sätt är naturligtvis att investera enbart i andra sektorer eller i andra typer av enskilda aktier. Ett annat är att placera mer i regioner som har mindre andel teknologibolag. I Europa är exempelvis andelen av ett brett börsindex endast 5 procent.

 

 

 

Ju större fond, desto bättre?

Incitament för att maximera fondförmögenheten

28 mars · 2018

Avgiftsstrukturen i fonder är satt procentuellt, precis som i många andra finansiella instrument. Fördelen med detta är att det är rättvist mot småspararna; genom att betala en procentuell avgift skapar man en jämlik fördelning av de kostnader som fonden har, utifrån hur mycket man som sparare har investerat. Nackdelen och tillika frågan är; vilka incitament skapar detta för fondbolaget?

Frågan kring incitament

Att fonder tar ut en procentuell förvaltningsavgift av fondförmögenheten innebär att ju mer kapital fonden har under förvaltning, desto mer kronor och ören tjänar fondbolaget. Detta innebär att fondbolaget har incitament att fondförmögenheten ska öka, antingen genom att värdet på underliggande innehav ökar eller genom att fonden får mer kapital att förvalta.

Incitamentet att öka värdet på underliggande tillgångar är bra för spararna, däremot är incitamentet att ha en stor fondförmögenhet i sig inte helt okomplicerat. Särskilt inte när det gäller fonder som investerar i mindre och mer illikvida aktier, exempelvis fonder som investerar i små och medelstora bolag. I ett tidigare blogginlägg diskuterar jag problematiken med stora småbolagsfonder. I korta drag: ju större småbolagsfond, desto mer begränsad är förvaltaren.

 

Detta är fondförvaltningsavgiften

Förvaltningsavgiften anges i procent av fondförmögenheten per år, men beräknas vanligtvis dagligen som 1/365-del av denna siffra. Detta för att enbart belasta sparare när de faktiskt är investerade i fonden. Förvaltningsavgiften för en enskild sparare bestäms av hur stor andel av fondförmögenheten spararen äger genom fondandelarna.

 

Är lösningen att stänga fonden?

Om fondbolaget anser att fonden är för stor, det vill säga den har för mycket kapital under förvaltning, så är lösningen ofta att stänga fonden för mer investeringar. På branschspråk brukar man då tala om fonder som är soft-closed och hard-closed. Soft-closed är vanligen när nya sparare inte får investera i fonden, men befintliga sparare får lov att fortsätta investera. Hard-closed är vanligen när alla typer av inflöden i fonden är begränsade.

Tanken med att på ett eller annat sätt begränsa fondens inflöden (och därmed fondförmögenheten) motiveras oftast av att fondbolaget vill värna om avkastningen. Det finns dock visst stöd i forskningen som pekar på att den goda avkastning fonden hade innan man stängde den inte kommer tillbaka bara för att man väljer att stänga fonden under en period.

 

Så värnar man om spararna

Att stänga en fond ger dock ett tydligt signalvärde, nu är fonden för stor för sitt eget bästa. En soft-close eller hard-close är därför sunt, det tyder på att man värnar om spararna och bortser från incitamentet att mer kapital under förvaltning innebär mer intjänade pengar. Alternativet hade varit att fortsätta ta in mer kapital under förvaltning, men med risk för en allt mindre möjlighet att kunna fullfölja sin strategi.

 

 

Kontakta oss