Förslag om ändrade uppskovsregler vid försäljning av privatbostad

I syfte att bland annat öka rörligheten på bostadsmarknaden har regeringen lämnat ett förslag att taket för uppskovsbelopp, de 1 450 000 kr, inte ska gälla för försäljningar av privatbostäder från 21 juni 2016 till 30 juni 2020. Vidare föreslås att tidigare regler om kvotering vid beräkning av uppskovsbeloppet när man köper en billigare ersättningsbostad ska återinföras.

För detta uppskov med bostadsbeskattningen räknas en schablonintäkt vilket beskattas i kapital, en direkt kostnad för den kredit som ges med skatten.

Schablonintäkten beräknas genom att den uppskjutna vinsten multipliceras med 1,67 %.

Ett av alternativ till att skjuta upp hela kapitalvinsten enligt detta förslag är att låna motsvarande belopp från t ex en bank. Med nuvarande nivå på uppskovsräntan är det mer fördelaktigt att låna i banken om räntan hos banken är lägre än 3,25 %.

Sedan den 1 juni 2016 finns emellertid nya regler gällande amorteringskrav på nya bolån som gör kalkylen lite mer komplicerad beroende på hur mycket som lånas i bank. Kortfattat får de nya reglerna följande konsekvenser.

Nya bolån med en belåningsgrad över 70 procent ska amorteras med minst 2 procent av det ursprungliga lånebeloppet varje år. Lån med under 70 procents belåningsgrad ska amorteras med minst 1 procent per år till dess att belåningsgraden är 50 procent.

Vad är då mest fördelaktigt, skjuta upp skatt och ta lägre bostadslån eller betala skatten och låna mer?

Utan att göra en djupdykning i de olika alternativens ekonomiska konsekvenser kan det kort sammanfattas i att om ett uppskov med beskattning av bostadsvinsten leder till att ingen del av lånet hamnar på en nivå med amorteringskrav eller i vart fall en mindre del gör det, är det vanligen bättre att ta uppskov. Och om betalningen för den nya bostaden kan göras utan att låna eller i vart fall inte till mer än hälften av kostnaden för den nya bostaden så är det bättre avstå från möjligheten med att skjuta upp skatten på bostadsvinsten, förutsatt att bankräntan är lägre än 3,25 %.

Det blir således en fråga om cash-flow som kommer leda till att så länge som amortering och ränta tillsammans överstiger kostnaden för skattekrediten kommer många att välja att ta uppskov även om det i dagsläget är en tämligen dyr kredit. Och till viss del känns det märkligt att det först införs amorteringskrav på bolån för att därefter lanseras ökad kreditgivning genom skatteverkets försorg men de som nu kommer ur ett amorteringskrav med Skatteverkets stödfinansiering får antas vara glada och det är väl bra det. Undrar varför det infördes ett amorteringskrav?