Skip to main content Skip to main navigation

Så fungerar nya skatteuppskovet vid bostadsförsäljning

Så fungerar nya skatteuppskovet vid bostadsförsäljning

15 februari · 2021

Från och med årsskiftet gäller nya regler för skatteuppskov vid bostadsförsäljning. Vi reder ut hur de nya reglerna fungerar, vem som kan begära uppskov, och vilken effekt det kan ha på bostadsmarknaden.

För att öka rörligheten på bostadsmarknaden har det under lång tid funnits möjlighet att skjuta upp vinstbeskattningen vid ett bostadsbyte. Reglernas utformning har varierat över tid, och sedan 2008 har det skett en räntebeläggning av uppskovsbeloppen. Att det tagits ut en ”ränta” på uppskovsbeloppet motiverades av lagstiftaren med att fastighetsskatten bytes ut mot en för vissa lägre fastighetsavgift.

Schablonintäkten har beräknats till 1,67 procent av uppskovsbeloppets storlek vid beskattningsårets ingång och beskattas som inkomst av kapital, alltså med 30 %. En uppskjuten vinst om 1 000 000 kronor har därmed årligen kostat bostadsinnehavaren 5 010 kronor i skatt (1 mkr x 1,67 % x 30 % = 5 010 kr).

– Vad man tycker om nivån på räntan är för var och en att bedöma, men omräknat till en ränta som betalas på lån hos banken motsvarar uppskovsräntan en bankränta om ca 3,25 procent vilket kan anses som väl tilltaget vid beaktande av de låga räntor som varit under lång tid, säger Kent Andersson, skattechef på Söderberg & Partners.

Nya regler från årsskiftet

Från och med den 1 januari 2021 gäller dock nya regler som säger att någon schablonintäkt inte längre ska tas upp till beskattning, varför många som tidigare valt att inte begära uppskov nu börjar tänka om. Den årliga beskattningen för en privatperson är möjlig att ändra, om den skattskyldige begär det, intill utgången av det sjätte året närmast efter beskattningsåret. Detta är något som gör det möjligt för de som tidigare valt att inte begära uppskov när de bytt bostad att nu ändra sitt val.

En förutsättning för att nu begära uppskov med vinstbeskattningen i efterhand är dels att ursprungsbostaden avyttrats med vinst som minst uppgår till 50 000 kronor, dels att det köpts en ersättningsbostad senast året efter avyttringsåret där köparen även bosatt sig senast till den 2 maj året närmast därpå.

Storleken på det uppskov som Skatteverket kan bevilja i efterhand påverkas också av hur stort uppskovsbelopp du som mest kunnat bli beviljad under året då bostaden såldes.

År 2015 fram till och med 20 juni 2016 kunde uppskov medges med vinst om som mest 1 450 000 kronor. För avyttringar därefter fram till och med 30 juni 2020 medgavs uppskov med hela vinsten oavsett beloppets storlek, för att från och med 1 juli 2020 ånyo begränsas men då till 3 000 000 kronor.

Detta takbelopp – när sådant funnits – gäller bostaden i sin helhet, varför proportionering ska ske utifrån innehavd andel.

Om villkoren för att uppskov ska kunna medges är uppfyllda och det nu begärs avdrag från försäljningsvinsten av ett uppskovsbelopp genom omprövning, är det till att räkna ut både vad det betyder i återbetald vinstskatt samt skatt att betala för schablonintäkten de år uppskovet har varit beskattningsbart.

Om till exempel en bostad avyttrades med en vinst om 2 500 000 kronor hösten 2017 kan Skatteverket, om omprövning begärs, som mest betala tillbaka 512 425 kr, 550 000 kronor i vinstskatt minskat med 37 575 kr i skatt på schablonintäkten. Exemplet tar inte hänsyn till andra deklarationsposter eller till räntan på skattekontot.

När ersättningsbostaden någon gång i framtiden överlåts ska uppskovsbeloppet tas fram och läggas på toppen av resultatet från försäljningen av ersättningsbostaden. Och finns det då bestämmelser om uppskov vid bostadsbyte kan skatten helt eller delvis fortsatt rullas framåt.

Nya reglerna kan frigöra kapital till kontantinsatser

I teorin kan de nya uppskovsmöjligheterna möjliggöra större kontantinsatser och därmed lägre lånebelopp för vissa bolånetagare. Eva Holmlund, vd på Söderberg & Partners Bolån förklarar:

– Det finns mycket som pekar på att de förmånligare uppskovsreglerna kan öka den möjliga kontantinsatsen vid ett bostadsköp för vissa kunder som har stora vinster med sig från tidigare boenden. Vår tro är dock att detta kommer märkas marginellt och att det finns andra drivkrafter som i högre utsträckning styr hur stora kontantinsatser som läggs i bostadsköpen. Ett exempel är de lagstiftade belåningsgradsgränserna för amorteringskrav - där har vi märkt större skillnad de senaste åren och att de som har möjlighet gärna hamnar under en viss belåningsgrad eller skuldkvotsnivå, säger Eva Holmlund.

Fortsatt uppskovstak kan begränsa rörligheten på bostadsmarknaden

Med mer kapital att använda till kontantinsats vid köp av en ny bostad är det rimligt att anta att de nya uppskovsreglerna kan bidra till ökad rörlighet – men även högre priser - på bostadsmarknaden. 

– Gratis uppskov gör det lättare att finansiera köpet av en ny bostad. Det bör öka både bostadspriserna och rörligheten. Det finns dock en risk att kostnadsfria uppskov driver upp priserna så att rörligheten på bostadsmarknaden inte ökar som tänkt, när det blir lika svårt att finansiera ett bostadsköp av samma bostad till ett högre pris. Dessutom blir effekten på rörligheten tyvärr minst i områden där behovet är som störst. Vår bedömning på Erik Olsson Fastighetsförmedling är att effekten av kostnadsfria uppskov begränsas av ett uppskovstak. Taket låser in de äldre man vill ska flytta från sina villor i Stockholmsområdet och i andra regioner där bostäderna ökat mer än 3 mkr i värde de senaste 25 åren, säger Johan Nordenfelt, kommunikationschef på Erik Olsson Fastighetsförmedling.

Överväger du att ansöka om uppskov?

Söderberg & Partners hjälper dig gärna med detta och andra skattefrågor - fyll i dina uppgifter nedan så kontaktar vi dig!

Kontakt

Hur hänger skatt och hållbarhet ihop?

5 oktober · 2021

När hållbarhet nämns tänker nog många på jordens ändliga resurser, miljöförstöring och klimatförändringar. Det är mindre vanligt att begreppet kopplas till skatt, men kan det vara så att det håller på att förändras?

Med hållbarhet avses vanligen goda sociala livsbetingelser utan att människans existens och förverkligande i samhället utarmar ekosystemens funktioner. Att de resurser som står till vårt förfogande används på ett sådant sätt att även framtida generationer har en jord att leva av och på. Skatt kommer främst in i hållbarhetsdiskussionen när det ses som priset vi betalar för ett fungerande och tryggt samhälle – att vi med skatten köper oss civilisation.

Det är nog få som har något att invända emot det påståendet, utan åsikterna går vanligen isär kring frågor som nivån på uttaget av skatt och personers vilja eller ovilja att betala densamma. Det som då är ett problem ur ett hållbarhetsperspektiv är skatteundandragande. En företeelse som får anses erodera de gemensamma resurserna som behövs för att i etappmål nå fram till ett hållbart samhälle. Här är det viktigt att göra distinktion mellan legitim och allmänt accepterad skatteplanering och ett skadligt skatteundandragande.

Att dra upp en klar gräns mellan undandragande och planering går inte, utan den gränsen är flytande och tenderar att skifta något i takt med den ekonomiska konjunkturen och den allmänna opinionen. Ett begrepp som torde vara en gränsövergång är artificiell, när ett företag eller individ inte kan motivera sitt handlande på annat sätt än att undvika skatt är nog gränsen mellan planering och undandragande passerad. Invändningen att det till exempel är företagsledningens skyldighet att öka intäkterna, minska kostnaderna – och då även skattekostnaden - för att maximera ägarnas utdelning är, förutom att vara kortsynt, enligt empiriska studier inte rätt väg för att maximera utdelningen. Däremot finns det studier som visar på att företag med vikande eller svagt resultat tenderar att i större utsträckning tillgripa sig av skatteundandragande metoder. Nöden har uppenbarligen inte någon lag, åtminstone inte enligt bolag med knappa resurser.

Bland förklaringsvariablerna kan anges att konsumenter tenderar att straffa företag som undandrar sig skatt och belöna företag som uppfattas som lojala med skattesystemet. Även skatteundandragandets natur tenderar att leda till ökade kostnader då den kräver komplexitet och ger opportunistiska befattningshavare utrymme att agera bortanför aktieägarnas kontroll.

En av flera faktorer som får anses verka för hållbarhet och motverka skatteundandragande är ett väl fungerande beskattningssystem, att det vilar på normer, förtroende och gemensamma åtaganden, vilket kräver att systemet uppfattas som legitimt och rättvist. Här ligger ett stort ansvar på lagstiftaren att lyckas med konststycket att formulera enkel och klar lagtext och att Skatteverket i sitt uppdrag agerar sakligt och opartiskt.

En annan faktor av stor betydelse är transparens vad gäller företags skatter, då det - om inte omintetgör - så i vart fall minskar en av förutsättningarna för skatteundandragande och ger konsumenterna ökad möjlighet att påverka normbildningen i samhället. Ett steg i den riktningen har regeringen redan tagit då det ska införas bestämmelser om skyldighet för företag att i en offentlig särskild rapport redovisa inkomstskatterättslig information om företaget. I vad som kan antas vara ett första steg berörs de största företagen, men som mycket annat kommer nog den informationsskyldigheten med tiden utvidgas till att även gälla ett större antal av företagen, se direktiv 2013/34/EU och Dir. 2021:46 Genomförande av EU-direktiv om offentlig land-för-land-rapportering och några frågor om års- och koncernredovisningar.

Avslutningsvis är det nog inte en förhastad slutsats att skatteundandragande inte underlättar att nå fram till ett hållbart samhälle, även om diskussionen om hur mycket och för vad som skatt tas ut kommer att fortsätta.

Har du frågor om hållbarhet kopplat till skatt?

Eller har du andra skatterelaterade frågor och funderingar? Fyll i formuläret nedan så återkommer vi till dig.

Kontakt

Skatteavtalet med Portugal sägs upp

3 juni · 2021

Nu har riksdagen sagt sitt och sagt ja till regeringens förslag att säga upp Sveriges skatteavtal med Portugal. Avtalet upphör att gälla från och med ingången av 2022. 

Innebörden av att skatteavtalet sägs upp är att den ordning om fördelningen av beskattningsanspråken länderna emellan inte längre ska gälla, och att svensk nationell skattelagstiftning blir ensamt avgörande för om, och i vilken omfattning inkomst är beskattningsbar i Sverige och vilken skatt som tas ut.
 

Så påverkar det dig som är bosatt i Portugal

För den som redan bosatt sig i Portugal och som inte anses skattemässigt kvarbosatt i Sverige, det vill säga en person som är begränsat skattskyldig i Sverige, blir de mest märkbara skillnaderna att svensk SINK-skatt tas ut på pension som utbetalas från Sverige. Det oavsett om det är allmän pension, tjänstepension eller privat pension. 

Även beskattning av utdelning från svenskt bolag påverkas då uttaget av kupongskatt i Sverige inte begränsas till de 10 % som i många fall gällt enligt skatteavtalet. Utan skatteavtal får kupongskattelagens bestämmelse fullt genomslag. Utdelning från svenskt bolag till individ bosatt i Portugal kommer således att beskattas med 30 %. Är det fråga om utdelning på onoterad aktie skulle en bosatt person i Sverige enbart debiteras 25 % skatt, och därför framstår det som klart att Sverige inte får ta ut mer än 25 % kupongskatt då annat får anses diskriminerande i ljuset av EU-rätten. 

Tidsperioden för beskattning av aktievinster fördubblas

Även skattskyldigheten för t.ex. aktievinster påverkas då Sveriges rätt att beskatta dylika vinster enligt skatteavtalet varit begränsad till en period om 5 år från det att personen flyttade ut från Sverige, medan det i inkomstskattelagen gäller en 10-årsperiod från det att personen flyttade härifrån. 

I det fall de inkomster Sverige beskattar även beskattas i Portugal får det antas att Portugal medger avräkning från sin skatt för den skatt som Sverige tagit ut. 

Bosatt i Portugal med obegränsad skattskyldighet i Sverige

Om det är så att den bosatta personen i Portugal är obegränsat skattskyldig i Sverige, till exempel på grund av väsentlig anknytning, är skattskyldigheten i Sverige - utan något skatteavtal som begränsar Sveriges skatteuttag – obegränsad, varför även eventuella inkomster personen har i Portugal eller i annat land ska deklareras i Sverige. Vidare kommer svensk skatt beräknas som för andra i Sverige bosatta med vad det betyder i form av till exempel full marginalskatt om dryga 50 % och 3:12-beskattning av utdelning. 

För den som är obegränsat skattskyldig ska dock Sverige medge avräkning för utländsk skatt enligt avräkningslagen. 

Skatteavtal med Grekland sägs upp

Även skatteavtalet med Grekland sägs upp, vilket innebär motsvarande konsekvenser för den som är bosatt där med inkomster från Sverige. 

Har du frågor om skatteavtalen?

Eller har andra frågor och funderingar? Fyll i formuläret nedan så återkommer vi till dig

 

Kontakt

Hur beskattas utdelning från utländska aktier?

20 april · 2021

Utdelningssäsongen är i gång och utdelningarna har förmodligen redan satts in på aktieägarnas konto. Skatten på svenska aktier skiljer sig beroende på vilken sorts konto aktierna sparats, men skatten på utländska aktier är dock lite svårare att beräkna och kräver mer grundarbete inför deklarationen.

Var svenska aktier sparas påverkar skatten – depå eller ISK?

Så här på våren brukar den stora utdelningssäsongen vara i gång. Kommer utdelningen från en svensk aktie har det för skatten betydelse på vilken sorts konto aktien sparas. Är det en vanlig depå så betalas 70 % av utdelning in på kontot och 30 procent i skatteavdrag. Den slutliga skatten fastställs sedan efter att inkomstdeklarationen granskats året efter, då Skatteverket ger besked om att det finns över- eller underskott på deklarantens skattekonto. Sparas aktien däremot på ett ISK betalas utdelningens bruttobelopp till investeringssparkontot vilket sedan beskattas enligt schablon.

Så här långt brukar de flesta tycka att beräkningen av skatt är relativt enkelt och hanterbart. Men det räcker med att lägga till en utländsk aktie för att även den som är mer erfaren inom skatter behöver stanna upp och tänka efter vad nettobehållningen av utdelningen blir för aktieägaren.

Men innan vi fördjupar oss i utländsk källskatt, skatteavtal, avräkning, restitution, CRS och TRACE, med mera, ska sägas att för svensk kapitalförsäkring och pensionsförsäkring är detta frågor som inte hanteras i innehavarens deklaration – i stället är det försäkringsbolaget som tillhandahåller försäkringen som får hantera detta.

Så fungerar skatten på utländska aktier

Enligt de flesta skatteavtal som Sverige har ingått så har utdelningsstaten rätt att ta 15 % i källskatt. Det finns dock undantag som t.ex. Storbritannien där det är 5 % och Portugal där det är 10 %.

Exempel på skattuträkning vid utdelning av utländsk aktie

Med kombinationen vanlig depå och utländsk aktie blir oftast resultatet, vid en utdelning om 100 kr, att det i utdelningsstaten tas 15 kr i källskatt och resterande 85 kr betalas till innehavarens konto. Aktieägaren redovisar sedan i sin deklaration utdelningen med 100 kr och begär avräkning för utländsk skatt med 15 kr. Skatteverket beslutar om skatt med 30 kr, medger avräkning med 15 kr och kvar att betala i Sverige är då 15 kr.

Slutresultatet blir då som för en svensk aktie men att skatten om 30 kr delats mellan staten där det inkomstbringande företaget finns och Sverige där den berikade aktieägaren är hemmahörande. 


Det överskådliga exemplet förutsätter dock två saker, dels att utdelningsstaten tillämpar s.k. direktnedsättning vid källan som metod vid uttag av skatt på utdelningen, dels att aktieägaren har svensk kapitalinkomstskatt att avräkna den utländska skatten mot.

Nedsättning av skatt vid källan innebär att skatt innehålls i samband med att utdelningen betalas ut i utdelningsstaten och att skatt tas ut baserat på den information om aktieägarna som den som administrerar utbetalning av utdelningen har och som vanligen är korrekt.

Avräkning för utländsk skatt är begränsad till vad Sverige och utdelningsstaten kommit överens om att utdelningsstaten får ta i skatt enligt skatteavtalet och den svenska skatten på de utländska inkomsterna. Om aktieägaren har underskott av kapital så medges som mest avräkning med 500 kr.

När utdelning lämnas för utländsk aktie på ISK är den utländska ordningen samma som i fallet med en vanlig depå men att proceduren i Sverige påverkas då ISK schablonbeskattas. Taket för hur mycket av den utländska skatten, som i exemplet är 15 kr, som får avräknas är då alltså den svenska schablonskatten på investeringssparkontot där den utländska aktien sparas.

Skatteändringar i Finland – ökning från 15 till 35 procent

När det gäller vilken skatt som tas i utdelningsstaten är det som sagt vanligt med nedsättning vid källan, men de som äger till exempel finska aktier har redan i år blivit medvetna om att Finland nu ändrat i sitt system (tillämpar TRACE-metoden, Treaty Relief and Compliance Enhancement). Skatten på den finska utdelning som betalas till aktieägare i Sverige har ökat från 15 till 35 procent. De som ännu inte noterat det ökade finska uttaget av skatt torde bli varse dilemmat när Skatteverket nästa år enbart kommer beakta finsk skatt motsvarande 15 procent, som är den skatt länderna kommit överens om i skatteavtal, när de hanterar avräkningen. För att undvika en utdelningsbeskattning om 50 procent, i värsta fall, måste aktieägaren vända sig till den finska skattemyndigheten och begära återbetalning (begära restitution vilket t.ex. de som äger schweiziska aktier är vana vid sedan tidigare) av den skatt om 20 procentenheter som Finland tagit ut i strid med skatteavtalet. Detta får även anses vara pudelns kärna, att det som i exemplet med Finland handlar om att ”förmånlig” beskattning förbehålls de som har rätt till det. Men konsekvensen för aktieägaren är ökad administration och eventuellt en benägenhet att inte investera i ”krångliga” stater.

Det ska avslutningsvis påtalas att i fallet med Finland kan det institut som förvarar de finska aktierna ingå avtal med skattemyndigheten och därefter göra en nedsättning av finsk skatt när utdelningen betalas ut vilket underlättar för aktieägaren. Det kommer nog dock dröja innan sådana avtal kommer på plats då ett villkor i avtalet är att förvaringsinstitutet tar på sig ansvaret för den finska skatten.

Har du frågor eller funderingar om utländsk skatt?

Fyll i formulerat nedan så kommer vår Skatteavdelning att kontakta dig för vidare dialog.

Kontakt

Kontakta oss