Skip to main content Skip to main navigation

Fastighetsbubbla eller inte?

Fastighetsbubbla eller inte?

8 april · 2015

Det pratas flitigt om vi har en fastighetsbubbla i Sverige eller inte. Ibland ställs frågan till någon bankdirektör som bestämt hävdar att så inte är fallet. Ställs frågan till någon som inte har intressekonflikter i marknaden så finns det många experter som är bekymrade. Förslagen på förändringar som kommit från regering och Finansinspektionen har mottagits av massiv kritik. Förslaget om amorteringskrav gör mig livrädd när det möts av massiv kritik. Men hallå, det handlar bara om att kunna amortera på sina lån, det blir inte dyrare att bo för att du amorterar. En amortering är en utgift inte en kostnad, du sparar till dig själv. Tyvärr har vi byggt en kultur och en kalkyl på att inte amortera. Idag är amortering ett problem, för 20 år sedan var amortering sunt förnuft.

När räntorna är låga så blir det billigt att låna. Effekten blir att efterfrågan ökar då fler tycker att man har råd att handla vilket gör att priserna ökar. I Sverige har vi haft en enorm ökning av fastighetspriserna i framförallt storstadsområdena och synnerhet i Stockholms innerstad. På flera håll runt om i landet har fastighetspriserna inte ökat så mycket alls. Om det finns en bubbla så torde den alltså inte vara generell företeelse över hela landet och för alla typer av fastigheter. Däremot om bubblan spricker så kommer säkert priserna påverkas för alla typer av fastigheter även de som inte tillhör själva bubblan. Psykologiska faktorer kommer avskräcka köpare och bankerna blir mindre benägna att låna ut vilket i sig kommer förvärra nedgången.

Min uppfattning är att vi under många år haft för mycket stimulanser mot fastighetsmarknaden som skapar en skevhet och detta toppas idag av att räntorna är låga och nu tenderar priserna gå ”over the top”. Matematiskt spelar det snart ingen roll hur dyr fastighet du köper, genom att räntan är i princip obefintlig så blir kostnaden ändå hanterbar och det är just detta som är problemet. Genom att prisbilden byggts upp under många år så luras vi in i en falsk trygghet om hur fastighetsmarknaden fungerar och många villaägare kommer få en jobbig ekonomi om ränta skulle gå upp mot 6-7 %. När kvadratmeterpriserna i Stockholm i början av 2000 talet steg till 35.000-40.000 kr per kvadratmeter så pratades det som en bubbla. I dag har vi priser som är 200-300 % högre och inflationen har varit låg under 2000-talet. Fastigheter kan helt enkelt inte öka i värde i samma takt som de gjort historiskt och takten på utlåningen till de svenska hushållen följer med hand i hand på orimliga nivåer.

Det finns några företeelser som jag tror lagt grunden för den enorma prisökning vi haft. Även om jag spetsar till språket lite så tror jag du också inser att vi byggt upp något som kan vara orimligt och till och med farligt.

Lånar du till en fastighet så betalar du inte hela räntan. 30 % av kostnaden för ditt lån betalas av staten. Bostäder anses också vara bland det säkraste man kan köpa så banken tar också ett lägre pris för att låna ut till din bostad än om du tex köper en bil.  Numera är det inte ovanligt att det också blir ett bilbyte i samband med en bostadsaffär för det är ju så billigt att låna när billånet bakas in i villalånet. Banken lånar glatt ut pengar speciellt om bostaden är dyr och om ägaren skjutet till lite kapital i grunden. Banken tjänar ju mer pengar ju mer som lånas ut och det är vanligt att vinsten vid försäljningen av förra bostaden blir grundinsats till nästa…. ”Börjar ana oråd” som Robert Gustafsson en gång sa.

Om du vill renovera din bostad (som höjer värdet på din tillgång) så betalar staten 50 % av kostnaden för arbetskraften (dvs rotavdraget). Du kan alltså höja värdet på din bostad genom att staten är med och betalar stora delar av reparationen. Ja, det är inte klokt när man tänker efter….Det är alltså inga problem att köpa en villa och genomföra lite reparationer som höjer värdet. Staten finansierar alltså både lånen och reparationen.

I nästa steg när du ska byta upp dig och säljer din villa eller lägenhet med vinst kommer nästa skattesubvention. För vinst blir det ”alltid” för fastigheter som alltid ökar i värde och speciellt när köket och badrummen är fina så är det många som är intresserade och budgivningen drar iväg. Skatten vid försäljning av din bostad blir nämligen bara 22% att jämföra med 30 % som du betalar på andra tillgångar som du säljer med vinst. Du betalar alltså en 1/4 lägre skatt när du säljer din bostad jämfört med om du säljer tex aktier/fonder med vinst.

I vanliga fall när vi ska betala skatt så är staten ivrig och vill ha in pengarna direkt men när det gäller fastigheter så behöver du inte betala din skatt direkt utan du får skjuta upp betalningen om du vill. Staten agerar alltså bank för din skatteskuld och ofta hamnar denna skatteskuld som grundinsats till nästa boende. Visserligen får man numera betala en ränta på den uppskjutna skatten men för de flesta är skatteskulden något man inte tänker på då slantarna snabbt försvinner in i handpenning för det nya boendet.

En detalj som säkert också påverkat prisutvecklingen är att marknaden för försäljning av fastigheter blivit allt mer utvecklad. Via internet är det lättare att presentera sitt objekt och mäklarna har blivit mycket bättre på att sälja objekten med snyggare presentationer på webben, homestyling och effektiva metoder för budgivning. Mäklarna har utvecklat sitt sätt att arbeta då konkurrensen blivit hårdare och i en uppåtgående marknad har detta säkert drivit på prisutvecklingen ytterligare.

När fastighetsmarknaden har blivit dopad under en längre tid av flera olika stimulanser så är det inte så konstigt att dessa skeva incitament skapar en orimlig prisbild speciellt nu är räntorna är så ofantligt låga. Risken finns nu att politikerna vaknar för sent och i sin iver att kyla av marknaden sätter igång en dominoeffekt när man förändrar förutsättningarna. Det skulle inte förvåna mig om första åtgärderna lanseras lagom till att räntorna börjar röra sig uppåt…..pang!!!

Så till svaret på min inledande fråga, har vi en fastighetsbubbla eller inte? Det är svårt att säga men jag tror att effekterna kan bli förödande om fastighetspriserna skulle sjunka snabbt och mycket. Med tanke på att många faktorer eldat på marknaden under en längre tid så kan vi definitivt inte utesluta ett sådant scenario och att bubblan spricker. Det är upp till dig att förbereda din ekonomi på en bubbla eller fortsätta öka belåningen i tron om att fastigheter alltid kommer öka kraftigt i värde.

Vad tror du om fastighetsmarknaden?

Blogg

Hållbarhet inom globala försäkringsprogram och riskingenjörstjänster

19 juni · 2019

När du som köpare av riskingenjörstjänster ser över era leverantörer, utvärderar du då försäkringsbolagens hållbarhetsarbete?

Söderberg & Partners sakförsäkringar analyserar löpande olika försäkringsbolag och lösningar för att alltid veta vad som passar just din verksamhet bäst. I den här bloggen kommer jag att fokusera på frågor gällande företagsförsäkringar inom industrisegmentet.

I april 2019 släppte Söderberg & Partners rapporten Hållbara sakförsäkringar om sakförsäkringsbolagens hållbarhetsarbete, där vi analyserar hållbarhet i skadereglering och upphandling av leverantörer.

Nu tar vi ytterligare ett steg i vårt utvärderingsarbete och tittar specifikt på riskingenjörstjänster. Inom storindustrisegmentet har det sedan gammalt varit vanligt att köpa t.ex. riskbesiktningar av företagets anläggningar av en leverantör i Sverige och sedan låta svenska riskingenjörer besöka de olika dotterbolagen runtom i världen. Ett av de huvudsakliga skälen till detta är att man från Risk Managements sida har kunnat sätta en koncerngemensam standard och få en bättre central kontroll över sina anläggningsrisker. Detta är något som utmärker den svenska försäkringsmarknaden inom storindustrisegmentet.

Under hösten kommer Söderberg & Partners ur både ett hållbarhets- och kostnadsperspektiv titta på hur en traditionellt upphandlad riskingenjörstjänst skiljer sig från en där man använder sig av lokala riskingenjörer som arbetar efter en centralt styrd riskmanagementpolicy. Vi tittar på utsläpp, resekostnader, hållbarhet i skadehantering, skadeförebyggande arbete och regelefterlevnad. Redan nu har vi preliminära resultat som pekar mot stora, positiva hållbarhets- och kostnadseffekter.

I höst kommer vi också som standard att införa ett hållbarhetskriterium i våra offertutvärderingar samt i vår rådgivningsdokumentation till våra kunder inom industrisegmentet. Håll utkik efter mer information om detta i min blogg – fortsättning följer!

Vill du veta mer om hållbara industriförsäkringar och riskingenjörstjänster? Eller har du andra frågor om företagsförsäkringar? Fyll i formuläret nedan så hör vi av oss till dig.

 

Kontakt

Blogg

Ska man spara eller låna sig till sina drömmar?

19 juni · 2019

Samhället har förändrats drastiskt det senaste decenniet. Den låga räntan gör att vi lånar allt mer pengar. Företagen har hittat en nisch där det är lättare att sälja saker till oss konsumenter med abonnemang eller på kredit till en låg månadskostnad, än att ta ut priset för varan i samband med att vi köper den.

Köp idag – betala högt pris imorgon

I princip kan allt köpas på abonnemang eller via avbetalning numera och vi köper också mer prylar på detta sätt. Jag är helt övertygad om att många människor, oavsett om man har ett sparkapital eller inte, fastnar för reklamen och köper saker på avbetalning eller abonnemang på grund av att man inte ser den egentliga kostnaden. Vi som konsumenter söker enkla lösningar och vi vill gärna ha allt nu, helst igår. Betalar gör vi sen. Men vad är egentligen priset för detta beteende?

 

Tänk på detta innan du lånar

Med tanke på att räntan på ett sparkonto är obefintlig så är kostnaden för att betala över tid gigantisk. Här kommer 3 tips vad du ska tänka på innan du lånar:

  • Ta bort abonnemanget, skippa dyra lån och köp istället sakerna kontant. Istället för att skjuta upp betalningen till en hög kostnad är det betydligt bättre och billigare att du använder ditt kapital när du ska köpa något.

  • Stirra dig inte blind på den låga månadskostnaden utan ta med den totala kostnaden i köpbeslutet. Tar du pengar direkt från kontot tar du dessutom bort impulseffekten, vilket innebär att du kan spara in de pengar du annars lagt på onödiga impulsköp.

  • Du kommer förmodligen ta hand om dina saker betydligt bättre om du jobbat ihop pengarna än om du lurar dig själv att sakerna bara kostar det du betalar per månad.

 

Spara idag – nå dina drömmar imorgon

Fundera på vad du vill göra i framtiden och hur du vill att din ekonomi ska vara. Istället för att stilla behovet för stunden, fundera över vad du har för mål på lång sikt. Hittar du motivationen för sparandet kan du ändra ditt köpbeteende. Du kanske kan gå tidigare i pension, köpa sommarstuga, göra drömresan eller hjälpa barnen med starten till ett eget boende. Priset för att skjuta upp en betalning är ofta dyrt och det som ser ut att vara gratis sker på bekostnad av att du inte kan nå dina drömmar.

Vill du nå dina drömmar och mål för framtiden? Sätt en plan för ditt sparande idag! Vill du ha hjälp på vägen mot dina mål? Kontakta oss så berättar vi hur vi kan hjälpa dig.

 

Kontakt

Blogg

Så lyckas du med ditt generationsskifte

19 juni · 2019

Var tydlig med dina avsikter, involvera alla inblandade och se till att ha gott om tid. Lyckas du med det har du nyckeln till ett smidigt generationsskifte.

Ett generationsskifte innebär ofta en överlåtelse av ett företag, familjegård eller skogsfastighet från en generation till en annan inom familjen, till närstående eller anställda. Syftet med ett generationsskifte är att överföra kunskap och ägande på ett praktiskt och ekonomiskt fördelaktigt sätt.

Ägarskiften är ett mycket komplext ärende då en mängd faktorer påverkar skiftet. Frågor som behöver besvaras är till exempel hur företaget eller gården ska värderas, överlåtelsen finansieras och syskonen kompenseras. I min blogg kommer jag att ge råd om hur du bäst genomför ett lyckat generationsskifte.

Först och främst innebär det en stor personlig och känslomässig omställning för ägaren, vilket gör det lätt att skjuta skiftet framför sig. Mitt råd är att sitta ner med familjen och gärna tillsammans med en utomstående expert och öppet diskutera vem eller vilka som är intresserade av att ta över företaget eller gården och hur och när detta ska ske rent praktiskt.

 

Hur ska överlåtelsen ske och vilka avtal behövs?

En överlåtelse av ett företag eller en familjegård kan ske på flera olika sätt. Till exempel genom köp, gåva, arv eller testamente. Vad som är bäst beror på omständigheter i det enskilda fallet.  

Eftersom vi inte har arvs- och gåvoskatt i Sverige så kan det vara skattemässigt fördelaktigt att skriva över fastigheter och aktier i familjeföretaget på sina barn såsom förskott på framtida arv. Överlåtaren betalar ingen kapitalvinstskatt och mottagaren slipper betala stämpelskatt. Dock slipper inte gåvotagaren undan skatten, den skjuts bara på framtiden. Mottagaren övertar överlåtarens anskaffningsvärde. I gåvobrevet kan villkor skrivas in, till exempel att egendomen ska vara mottagarens enskilda egendom, att överlåtaren förbehåller sig nyttjanderätt till fastigheten, att egendomen inte får pantsättas, intecknas eller avyttras utan samtycke etc.

Om det är flera personer som ska överta egendomen, rekommenderar jag att aktieägaravtal eller samäganderättsavtal med hembudsklausul och bestämmelser kring värderingsprinciper skrivs in, för att undvika framtida konflikter.

Många tycker att samägande är komplicerat eftersom de nya ägarna kan ha olika ekonomiska förutsättningar, intressen och ambitioner. Och vad händer om exempelvis en av delägarna skiljer sig och egendomen plötsligt ingår i en bodelning där det saknas medel att köpa ut den äkta hälften? Jag tycker dock inte att man ska göra generationsskiften svårare än vad det borde vara. Familjeägda företag som skiftas internt överlever längre och presterar bättre enligt all forskning, se till exempel det familjeägda bolaget Spendrups som har överlevt många generationsskiften och stått pall för konjunktursvängningar genom ett drygt sekel. De har nu nått fjärde generationen och är mer lönsamma än någonsin.

 

Varför behövs ett avtal?

Att relevanta avtal upprättas är en förutsättning för genomförande av ett ägarskifte. Oavsett om det gäller ett överlåtelseavtal, ett äktenskapsförord, en revers eller ett arrendeavtal, kräver det en mycket god juridisk kompetens både inom familjerätt, bolagsrätt och skatterätt. På Söderberg & Partners har vi kompetens inom alla relevanta rättsområden och en lång erfarenhet av generationsskiften och att arbeta med entreprenörer.

Hur ska syskon kompenseras?

Om det finns syskon som inte ska bli delägare i familjens företag eller gård behöver man hitta sätt att kompensera dessa. Det finns möjlighet för överlåtaren att ta emot viss betalning av den som ska överta egendomen utan att detta utlöser beskattning. På så sätt kan föräldrarna få betalt för del av den överlåtna egendomen som de därefter kan kompensera syskonen med. Eftersom föräldrarna själva kanske måste leva på pengarna de får är kompensationens storlek viktig.

Likvärdiga villkor vid generationsskifte i fåmansföretag

Då familjeföretag är en central del av svensk ekonomi och står för ett stabilt och långsiktigt ägande har nu riksdagen antagit regeringens förslag att det ska vara samma skatt vid en överlåtelse av ett fåmansföretag, som ofta är familjeföretag, till en närstående som till en utomstående. Det här underlättar för att företag kan fortsätta drivas inom familjen när den äldre generationen lämnar över familjeföretaget till sina barn.

Med dagens regler kan en försäljning av ett fåmansföretag till en närstående medföra högre beskattning än om företaget säljs till en utomstående person. Detta kommer nu att rättas till i och med den nya lagen som träder i kraft den 1 juli i sommar.

Har du några frågor eller funderingar gällande generationsskifte? Om du önskar rådgivning kring eller hjälp med upprättande av juridiska handlingar är du välkommen att kontakta våra jurister via formulär nedan.

 

Kontakt

Kontakta oss