Skip to main content Skip to main navigation

Fastighetsbubbla eller inte?

Fastighetsbubbla eller inte?

8 april · 2015

Det pratas flitigt om vi har en fastighetsbubbla i Sverige eller inte. Ibland ställs frågan till någon bankdirektör som bestämt hävdar att så inte är fallet. Ställs frågan till någon som inte har intressekonflikter i marknaden så finns det många experter som är bekymrade. Förslagen på förändringar som kommit från regering och Finansinspektionen har mottagits av massiv kritik. Förslaget om amorteringskrav gör mig livrädd när det möts av massiv kritik. Men hallå, det handlar bara om att kunna amortera på sina lån, det blir inte dyrare att bo för att du amorterar. En amortering är en utgift inte en kostnad, du sparar till dig själv. Tyvärr har vi byggt en kultur och en kalkyl på att inte amortera. Idag är amortering ett problem, för 20 år sedan var amortering sunt förnuft.

När räntorna är låga så blir det billigt att låna. Effekten blir att efterfrågan ökar då fler tycker att man har råd att handla vilket gör att priserna ökar. I Sverige har vi haft en enorm ökning av fastighetspriserna i framförallt storstadsområdena och synnerhet i Stockholms innerstad. På flera håll runt om i landet har fastighetspriserna inte ökat så mycket alls. Om det finns en bubbla så torde den alltså inte vara generell företeelse över hela landet och för alla typer av fastigheter. Däremot om bubblan spricker så kommer säkert priserna påverkas för alla typer av fastigheter även de som inte tillhör själva bubblan. Psykologiska faktorer kommer avskräcka köpare och bankerna blir mindre benägna att låna ut vilket i sig kommer förvärra nedgången.

Min uppfattning är att vi under många år haft för mycket stimulanser mot fastighetsmarknaden som skapar en skevhet och detta toppas idag av att räntorna är låga och nu tenderar priserna gå ”over the top”. Matematiskt spelar det snart ingen roll hur dyr fastighet du köper, genom att räntan är i princip obefintlig så blir kostnaden ändå hanterbar och det är just detta som är problemet. Genom att prisbilden byggts upp under många år så luras vi in i en falsk trygghet om hur fastighetsmarknaden fungerar och många villaägare kommer få en jobbig ekonomi om ränta skulle gå upp mot 6-7 %. När kvadratmeterpriserna i Stockholm i början av 2000 talet steg till 35.000-40.000 kr per kvadratmeter så pratades det som en bubbla. I dag har vi priser som är 200-300 % högre och inflationen har varit låg under 2000-talet. Fastigheter kan helt enkelt inte öka i värde i samma takt som de gjort historiskt och takten på utlåningen till de svenska hushållen följer med hand i hand på orimliga nivåer.

Det finns några företeelser som jag tror lagt grunden för den enorma prisökning vi haft. Även om jag spetsar till språket lite så tror jag du också inser att vi byggt upp något som kan vara orimligt och till och med farligt.

Lånar du till en fastighet så betalar du inte hela räntan. 30 % av kostnaden för ditt lån betalas av staten. Bostäder anses också vara bland det säkraste man kan köpa så banken tar också ett lägre pris för att låna ut till din bostad än om du tex köper en bil.  Numera är det inte ovanligt att det också blir ett bilbyte i samband med en bostadsaffär för det är ju så billigt att låna när billånet bakas in i villalånet. Banken lånar glatt ut pengar speciellt om bostaden är dyr och om ägaren skjutet till lite kapital i grunden. Banken tjänar ju mer pengar ju mer som lånas ut och det är vanligt att vinsten vid försäljningen av förra bostaden blir grundinsats till nästa…. ”Börjar ana oråd” som Robert Gustafsson en gång sa.

Om du vill renovera din bostad (som höjer värdet på din tillgång) så betalar staten 50 % av kostnaden för arbetskraften (dvs rotavdraget). Du kan alltså höja värdet på din bostad genom att staten är med och betalar stora delar av reparationen. Ja, det är inte klokt när man tänker efter….Det är alltså inga problem att köpa en villa och genomföra lite reparationer som höjer värdet. Staten finansierar alltså både lånen och reparationen.

I nästa steg när du ska byta upp dig och säljer din villa eller lägenhet med vinst kommer nästa skattesubvention. För vinst blir det ”alltid” för fastigheter som alltid ökar i värde och speciellt när köket och badrummen är fina så är det många som är intresserade och budgivningen drar iväg. Skatten vid försäljning av din bostad blir nämligen bara 22% att jämföra med 30 % som du betalar på andra tillgångar som du säljer med vinst. Du betalar alltså en 1/4 lägre skatt när du säljer din bostad jämfört med om du säljer tex aktier/fonder med vinst.

I vanliga fall när vi ska betala skatt så är staten ivrig och vill ha in pengarna direkt men när det gäller fastigheter så behöver du inte betala din skatt direkt utan du får skjuta upp betalningen om du vill. Staten agerar alltså bank för din skatteskuld och ofta hamnar denna skatteskuld som grundinsats till nästa boende. Visserligen får man numera betala en ränta på den uppskjutna skatten men för de flesta är skatteskulden något man inte tänker på då slantarna snabbt försvinner in i handpenning för det nya boendet.

En detalj som säkert också påverkat prisutvecklingen är att marknaden för försäljning av fastigheter blivit allt mer utvecklad. Via internet är det lättare att presentera sitt objekt och mäklarna har blivit mycket bättre på att sälja objekten med snyggare presentationer på webben, homestyling och effektiva metoder för budgivning. Mäklarna har utvecklat sitt sätt att arbeta då konkurrensen blivit hårdare och i en uppåtgående marknad har detta säkert drivit på prisutvecklingen ytterligare.

När fastighetsmarknaden har blivit dopad under en längre tid av flera olika stimulanser så är det inte så konstigt att dessa skeva incitament skapar en orimlig prisbild speciellt nu är räntorna är så ofantligt låga. Risken finns nu att politikerna vaknar för sent och i sin iver att kyla av marknaden sätter igång en dominoeffekt när man förändrar förutsättningarna. Det skulle inte förvåna mig om första åtgärderna lanseras lagom till att räntorna börjar röra sig uppåt…..pang!!!

Så till svaret på min inledande fråga, har vi en fastighetsbubbla eller inte? Det är svårt att säga men jag tror att effekterna kan bli förödande om fastighetspriserna skulle sjunka snabbt och mycket. Med tanke på att många faktorer eldat på marknaden under en längre tid så kan vi definitivt inte utesluta ett sådant scenario och att bubblan spricker. Det är upp till dig att förbereda din ekonomi på en bubbla eller fortsätta öka belåningen i tron om att fastigheter alltid kommer öka kraftigt i värde.

Vad tror du om fastighetsmarknaden?

Investeringstalesätt slår snett?

21 november · 2019

Börsuttryck finns det många, men ett känt svenskt sådant är ”Köp till sillen, sälj till kräftorna”, vilket betyder att aktiemarknaden förväntas utvecklas bra under sommarmånaderna. Det finns dock vissa som tror mer på det motsatta anglosaxiska uttrycket; ”Sell in May and go away; don’t come back until St. Leger’s Day”[1], vilket baseras på tron att sommarmånaderna är mindre lönsamma än resterande. Så frågan är, vilket investeringstalesätt slår oftast snett och vilket har för det mesta rätt?

Vad har funkat bäst?

Tittar man på de senaste 25 åren ser vi en tydlig vinnare på Stockholmsbörsen[2]: ”Sell in May”-strategin.[3] För investerare som har köpt i september och sålt i maj har avkastningen varit i genomsnitt 12,8 %, jämfört med en genomsnittlig avkastning på 1,4 % för de som har ”Köpt till sillen”.[4] Därtill är det tydligt att strategin ”Sell in May” oftare har gett en positiv avkastning än ”Köp till sillen”.

 


Köp till sillen vs. sell in may

graf-frida.png

 

2018 må ha varit ett år då det var rätt att köpa till sillen (Stockholmsbörsen avkastade 4,9 % mellan 22 juni 2018 och 7 augusti 2018), men 2019 var det inte lönsamt sett till Stockholmsbörsen över lag (mellan 21 juni 2019 och 7 augusti 2019 var avkastningen -4,3 %). Med det sagt är det sällan svart eller vitt, utan lönsamma bolag går att finna även på sommaren.

Säsongsmönstret på Stockholmsbörsen

I början av sommaren i år tog vi fram en en analys om säsongsmönstret på Stockholmsbörsen[5] med avsikt att ge en mer nyanserad bild. Huvudpunkterna från genomgången kan sammanfattas som:

  • Genomsnittsavkastningen har varit lägre under sommaren, definierad som perioden 30/4 – 30/9, men historiskt sett förekommer det fler sommarperioder med positiv värdeutveckling än negativ. Några rimliga förklaringar till de svaga sommarperioderna är att handelsvolymerna minskar, insikt om bolagsprognoser erhålls och att utdelningssäsongen når sitt slut under sommaren.
  • Har året börjat bra, följs ofta våren av en positiv utveckling på börsen under sommarperioden. Faktum är att av de år med positiv börsutveckling under sommaren är det endast en sommarperiod som kommer efter att ha inlett året negativt.
  • Defensiva sektorer och kvalitetsbolag har utvecklats bättre under sommaren än cykliska sektorer och aktier. Därtill har småbolag genererat en högre genomsnittlig avkastning, men svenska storbolag har utvecklats positivt fler sommarperioder än småbolag.

Mycket av ovanstående resonemang är applicerbart på de två strategiernas utveckling. Historiskt sett förekommer fler år på Stockholmsbörsen då ”Köp till sillen” har gett en positiv avkastning än negativ. Och av dessa somrar kommer alla förutom en efter en ”Sell in May”-period med positiv börsutveckling. Därtill är det tydligt att vissa sektorer och bolagstyper, t.ex. kvalitets- och småbolag, fortsätter vara lönsamma under sommarperioden.

Vilken strategi ska man ha?

Sammantaget verkar det inte som att investeringstalesättet ”Köp till sillen, sälj till kräftorna” är särskilt framgångsrikt. Historiken indikerar dock inte heller att man ska anamma ”Sell in May and go away; don’t come back until St. Leger’s Day”-strategin och lämna Stockholmsbörsen helt under sommaren. Den genomsnittliga avkastningen för ”Köp till sillen” är ändå positiv (om än mer modest än för ”Sell in May”) och strategin har historiskt gett en positiv avkastning vid fler tillfällen än den gett en negativ.

Det finns skäl att överväga en sektorrotationsstrategi där man placerar om till mer defensiva sektorer under sommaren. Dock måste det poängteras att det är svårt att tajma marknaden över tid, så därför passar denna bättre för investerare med kortare investeringshorisont. En långsiktig investerare bör alltså inte stirra sig blind på Stockholmsbörsens säsongsmönster utan även ta hänsyn till andra faktorer, så som riskspridning och sparfrekvens (t.ex. månadssparande), vid val av investeringsstrategi.

 

 

[1] St Leger Day är en dag i mitten av september när den klassiska hästkapplöpningen med samma namn går av stapeln.

[2] Indexet som ligger till grund för beräkningarna i detta inlägg är SIXRX, vilket visar den genomsnittliga utvecklingen på Stockholmsbörsen inklusive utdelningar.

[3] Notera att tidsperioden för ”Köp till sillen” alltid är midsommar respektive år till 7/8, samt att det med ”Sell in May” menas perioden 15/9 ett år till 1/5 efterföljande år.

[4] Se fotnot 3.

[5] Indexet som ligger till grund för beräkningarna i analysen är OMXSPI inklusive utdelningar från 1996-01-31 till 2018-05-31. 



 

Utvärderar din försäkringsförmedlare rätt parametrar?

21 november · 2019

I offertjämförelsen är det är vanligt att man fokuserar på pris och kapacitet. Vi tycker det är viktigt att även väga in andra parametrar i utvärderingen av försäkringsgivarna, vilket jag berättar mer om nedan.

Med 20-års erfarenhet av försäkringsförmedling kan jag konstatera att de offertjämförelser som dagens industrikunder får efter avslutad upphandling är relativt standardiserade och onyanserade. De är också i huvudsak koncentrerade på pris och kapacitet, dvs premier och försäkringsbelopp. Så ser det ut hos majoriteten av våra konkurrenter. Givet komplexiteten i verksamheten hos många av industrikunderna är det förvånande att det skett så lite utveckling inom det här området. På Söderberg & Partners har man lagt ned ett stort arbete på att utveckla och skräddarsy offertjämförelsen utifrån kundens riskexponering där man också tittar på andra parametrar än kronor och mängd.

Kvalitetssäkrad analysmetod

Det jag också kan se är att villkorsanalyserna varierar stort i kvalité och utförande bland förmedlarna, även hos de lite större förmedlarna. Hos Söderberg & Partners är grunden för villkorsanalysen våra villkorsdatabaser, som innehåller i stort sett alla sakförsäkringsvillkor på den svenska marknaden. Villkorsanalysen görs av vårt analysteam som även tar hänsyn till vilken bransch kunden är verksam inom. Analysen görs utifrån kundens kompatibilitet med villkoren. Efter grundanalysen görs justeringar för den specifika kunden av en specialist i våra rådgivningsteam. Både villkorsdatabasen och analyserna uppdateras löpande av vårt analysteam för att vi alltid ska kunna ge kunden en relevant och aktuell villkorsanalys.

Ha med rätt parametrar i offertjämförelse

Utöver en kvalitetssäkrad arbetsmetod för att jämföra villkor har Söderberg & Partners dessutom lagt till två parametrar i offertjämförelsen som särskiljer oss från våra konkurrenter. Den första parametern är skaderegleringsrenommé, dvs. hur nöjd eller missnöjd våra kunder är med en viss försäkringsgivares skadereglering. Här har vi gjort en omfattande analys med hänsyn till ledtider, kvalité, professionalism, bransch och flexibilitet. Frågar ni mig så är detta oftast den absolut viktigaste parametern vid en offertjämförelse och något som enligt min mening borde vara en standard hos alla.

Den andra parametern är att vi betygsatt försäkringsgivarna efter deras hållbarhetsarbete och tittat på om deras skaderegleringsarbete är hållbart. Hur sker återställandet av en nedbrunnen byggnad? Är det med material som är mer miljövänliga och mer beständiga än tidigare använt material? Eller är det priset som får styra? En parameter som också den kan tyckas borde vara en självklarhet att ta med i en offertjämförelse idag.

Givet ovan vill jag sätta ljus på frågan om offertjämförelsens omfattning och parametrarnas relevans samt vikten av att vara medveten om att det finns skillnader i arbetsmetod hos de olika sakförsäkringsförmedlarna. Jag hoppas också att jag har väckt några tankar hos er försäkringsansvariga och att vi kan få utmana era nuvarande försäkringsförmedlare.  

Är ni intresserade eller har frågor kring detta? Hör av er till oss för en kostnadsfri utvärdering av era försäkringar.


Ta del av en kostnadsfri utvärdering av ditt företags försäkringar

Framtidsfullmakter – ett alternativ till god man

12 november · 2019

Vem tar hand om dina personliga och ekonomiska angelägenheter om du i framtiden förlorar din beslutsförmåga? Sedan den 1 juli 2017, då lagen om framtidsfullmakter trädde i kraft, kan du själv bestämma vem som ska hjälpa dig om du t.ex. blir dement eller av annan anledning inte längre kan tillvarata dina intressen.

Framtidsfullmakten är en fullmakt som blir giltig vid en framtida tidpunkt då du inte längre kan överblicka följderna av dina beslut. Det är en ny form av ställföreträdarskap för vuxna – ett alternativ till god man och förvaltare.

Innan lagen om Framtidsfullmakter trädde i kraft har det inte varit möjligt att själv bestämma vem som ska ha rätt att i framtiden sköta dina rättsliga, ekonomiska och personliga angelägenheter om du hamnar i ett läge då du förlorar din beslutsförmåga, t.ex. till följd av stroke, koma, demens eller nedsatt hälsotillstånd. Överförmyndaren har då haft ansvaret att utse en god man till dig.

Mot bakgrund av att vi har en demografisk utveckling där allt fler blir allt äldre i kombination med en brist på gode män antog Riksdagen därför lagen om framtidsfullmakter som ger dig möjlighet att själv utse någon som kan ha hand om dina personliga och ekonomiska angelägenheter om du senare i livet inte själv kan det.

Hur fungerar framtidsfullmakter?

Framtidsfullmakter utgör ett alternativ till god man och förvaltare och är giltig när en person på grund av psykisk störning, skada, sjukdom, försvagat hälsotillstånd eller liknande förhållanden är ur stånd att ta hand om de angelägenheter som fullmakten avser. Tidigare utfärdade fullmakter förlorar sin verkan vid den tidpunkt då huvudmannen varaktigt och i huvudsak har förlorat sin beslutsförmåga.

Hur är framtidsfullmakten till hjälp?

Framtidsfullmakter stärker enskildas självbestämmande. Detta genom att förbättra möjligheterna att planera framtiden samt behålla kontrollen över frågor som är av stor betydelse.

Vem kan jag utse till fullmaktshavare?

Fullmaktshavaren kan vara en familjemedlem lika väl som en förtrogen vän. Fullmaktsgivaren kan utse flera personer, till exempel en person som tar hand om de ekonomiska frågorna och en annan som tar hand om de personliga angelägenheterna.

Vilka är formkraven för upprättande av en framtidsfullmakt?

Den som har fyllt 18 år och har förmåga att ha hand om sina angelägenheter får upprätta en framtidsfullmakt. Fullmakten ska vara skriftlig och undertecknas av fullmaktsgivaren i två vittnens samtidiga närvaro.

När träder framtidsfullmakten i kraft?

Det är fullmaktshavaren som avgör när fullmaktsgivaren har förlorat sin beslutsförmåga. Fullmaktsgivaren kan även välja att en domstol ska pröva ikraftträdandet. Rätten ska då inhämta ett läkarintyg eller någon annan likvärdig utredning beträffande fullmaktsgivarens hälsotillstånd, om det inte är uppenbart obehövligt. Även fullmaktshavaren ska kunna få till stånd en sådan prövning när det behövs för att uppdraget ska kunna fullgöras på förutsatt sätt.

Hur kontrolleras att uppdraget utförs korrekt?

Fullmaktshavaren ska fullgöra uppdraget i enlighet med fullmaktsgivarens intressen och, om det är möjligt, samråda med honom eller henne i viktiga frågor. Fullmaktsgivaren kan i framtidsfullmakten utse någon som ska granska fullmaktshavarens verksamhet. Om granskaren eller överförmyndaren begär det, ska fullmaktshavaren lämna redovisning för sitt uppdrag.

När upphör en framtidsfullmakt att gälla?

En framtidsfullmakt saknar verkan i den utsträckning godmanskap eller förvaltarskap anordnas för fullmaktsgivaren. En framtidsfullmakt kan även återkallas av fullmaktsgivaren, förutsatt att denne är vid sina sinnes fulla bruk. Framtidsfullmakter gäller även efter fullmaktsgivarens död om det inte framgår av framtidsfullmakten att den ska upphöra att gälla vid dödsfall.

Finns framtidsfullmakter i andra länder?

De anglosaxiska länderna lagstiftade om framtidsfullmakter redan år 2007. The Mental Capacity Act är en lag som reglerar människors beslutsförmåga när de drabbats av sjukdomar och skador i hjärnan.

Norge och Finland har lagstiftat om framtidsfullmakter sedan några år tillbaka. Danmark godkänner framtidsfullmakter utan särskild lagstiftning.

Önskar du att få hjälp med att upprätta en framtidsfullmakt eller andra juridiska handlingar kan du kontakta våra jurister genom att fylla i formuläret nedan.

 

Kontakta oss

Kontakta oss