Skip to main content Skip to main navigation

Fastighetsbubbla eller inte?

Fastighetsbubbla eller inte?

8 april · 2015

Det pratas flitigt om vi har en fastighetsbubbla i Sverige eller inte. Ibland ställs frågan till någon bankdirektör som bestämt hävdar att så inte är fallet. Ställs frågan till någon som inte har intressekonflikter i marknaden så finns det många experter som är bekymrade. Förslagen på förändringar som kommit från regering och Finansinspektionen har mottagits av massiv kritik. Förslaget om amorteringskrav gör mig livrädd när det möts av massiv kritik. Men hallå, det handlar bara om att kunna amortera på sina lån, det blir inte dyrare att bo för att du amorterar. En amortering är en utgift inte en kostnad, du sparar till dig själv. Tyvärr har vi byggt en kultur och en kalkyl på att inte amortera. Idag är amortering ett problem, för 20 år sedan var amortering sunt förnuft.

När räntorna är låga så blir det billigt att låna. Effekten blir att efterfrågan ökar då fler tycker att man har råd att handla vilket gör att priserna ökar. I Sverige har vi haft en enorm ökning av fastighetspriserna i framförallt storstadsområdena och synnerhet i Stockholms innerstad. På flera håll runt om i landet har fastighetspriserna inte ökat så mycket alls. Om det finns en bubbla så torde den alltså inte vara generell företeelse över hela landet och för alla typer av fastigheter. Däremot om bubblan spricker så kommer säkert priserna påverkas för alla typer av fastigheter även de som inte tillhör själva bubblan. Psykologiska faktorer kommer avskräcka köpare och bankerna blir mindre benägna att låna ut vilket i sig kommer förvärra nedgången.

Min uppfattning är att vi under många år haft för mycket stimulanser mot fastighetsmarknaden som skapar en skevhet och detta toppas idag av att räntorna är låga och nu tenderar priserna gå ”over the top”. Matematiskt spelar det snart ingen roll hur dyr fastighet du köper, genom att räntan är i princip obefintlig så blir kostnaden ändå hanterbar och det är just detta som är problemet. Genom att prisbilden byggts upp under många år så luras vi in i en falsk trygghet om hur fastighetsmarknaden fungerar och många villaägare kommer få en jobbig ekonomi om ränta skulle gå upp mot 6-7 %. När kvadratmeterpriserna i Stockholm i början av 2000 talet steg till 35.000-40.000 kr per kvadratmeter så pratades det som en bubbla. I dag har vi priser som är 200-300 % högre och inflationen har varit låg under 2000-talet. Fastigheter kan helt enkelt inte öka i värde i samma takt som de gjort historiskt och takten på utlåningen till de svenska hushållen följer med hand i hand på orimliga nivåer.

Det finns några företeelser som jag tror lagt grunden för den enorma prisökning vi haft. Även om jag spetsar till språket lite så tror jag du också inser att vi byggt upp något som kan vara orimligt och till och med farligt.

Lånar du till en fastighet så betalar du inte hela räntan. 30 % av kostnaden för ditt lån betalas av staten. Bostäder anses också vara bland det säkraste man kan köpa så banken tar också ett lägre pris för att låna ut till din bostad än om du tex köper en bil.  Numera är det inte ovanligt att det också blir ett bilbyte i samband med en bostadsaffär för det är ju så billigt att låna när billånet bakas in i villalånet. Banken lånar glatt ut pengar speciellt om bostaden är dyr och om ägaren skjutet till lite kapital i grunden. Banken tjänar ju mer pengar ju mer som lånas ut och det är vanligt att vinsten vid försäljningen av förra bostaden blir grundinsats till nästa…. ”Börjar ana oråd” som Robert Gustafsson en gång sa.

Om du vill renovera din bostad (som höjer värdet på din tillgång) så betalar staten 50 % av kostnaden för arbetskraften (dvs rotavdraget). Du kan alltså höja värdet på din bostad genom att staten är med och betalar stora delar av reparationen. Ja, det är inte klokt när man tänker efter….Det är alltså inga problem att köpa en villa och genomföra lite reparationer som höjer värdet. Staten finansierar alltså både lånen och reparationen.

I nästa steg när du ska byta upp dig och säljer din villa eller lägenhet med vinst kommer nästa skattesubvention. För vinst blir det ”alltid” för fastigheter som alltid ökar i värde och speciellt när köket och badrummen är fina så är det många som är intresserade och budgivningen drar iväg. Skatten vid försäljning av din bostad blir nämligen bara 22% att jämföra med 30 % som du betalar på andra tillgångar som du säljer med vinst. Du betalar alltså en 1/4 lägre skatt när du säljer din bostad jämfört med om du säljer tex aktier/fonder med vinst.

I vanliga fall när vi ska betala skatt så är staten ivrig och vill ha in pengarna direkt men när det gäller fastigheter så behöver du inte betala din skatt direkt utan du får skjuta upp betalningen om du vill. Staten agerar alltså bank för din skatteskuld och ofta hamnar denna skatteskuld som grundinsats till nästa boende. Visserligen får man numera betala en ränta på den uppskjutna skatten men för de flesta är skatteskulden något man inte tänker på då slantarna snabbt försvinner in i handpenning för det nya boendet.

En detalj som säkert också påverkat prisutvecklingen är att marknaden för försäljning av fastigheter blivit allt mer utvecklad. Via internet är det lättare att presentera sitt objekt och mäklarna har blivit mycket bättre på att sälja objekten med snyggare presentationer på webben, homestyling och effektiva metoder för budgivning. Mäklarna har utvecklat sitt sätt att arbeta då konkurrensen blivit hårdare och i en uppåtgående marknad har detta säkert drivit på prisutvecklingen ytterligare.

När fastighetsmarknaden har blivit dopad under en längre tid av flera olika stimulanser så är det inte så konstigt att dessa skeva incitament skapar en orimlig prisbild speciellt nu är räntorna är så ofantligt låga. Risken finns nu att politikerna vaknar för sent och i sin iver att kyla av marknaden sätter igång en dominoeffekt när man förändrar förutsättningarna. Det skulle inte förvåna mig om första åtgärderna lanseras lagom till att räntorna börjar röra sig uppåt…..pang!!!

Så till svaret på min inledande fråga, har vi en fastighetsbubbla eller inte? Det är svårt att säga men jag tror att effekterna kan bli förödande om fastighetspriserna skulle sjunka snabbt och mycket. Med tanke på att många faktorer eldat på marknaden under en längre tid så kan vi definitivt inte utesluta ett sådant scenario och att bubblan spricker. Det är upp till dig att förbereda din ekonomi på en bubbla eller fortsätta öka belåningen i tron om att fastigheter alltid kommer öka kraftigt i värde.

Vad tror du om fastighetsmarknaden?

Blogg

Riksdagsvalet, regeringen och skatterna

8 november · 2018

Vad har hänt sedan valet 2014?

Årets riksdagsval blev i sitt resultat inte så väldigt annorlunda än 2014 års val. Vid en titt i backspegeln av vad som skattemässigt ändrats under de senaste fyra åren så har den rödgröna regeringen hunnit med en del. De har bland annat dragit ner på ROT och RUT, minskning av jobbskatteavdraget, infört förmånsbeskattning av sjukvårdsförsäkring och flygskatt samt beslutat om sänkning av bolagsskatten i ett första steg med 0,6%. Större förändringar har dragits tillbaka innan de lagts fram i riksdagen, som ändring av 3:12-beskattningen, bankskatten, exitskatten och vinster i välfärden som röstades ner utan att någon blev överraskad av det.

Sammanfattningsvis har en del ändringar gjorts men inga mer genomgripande förändringar för de allra flesta. När man blickar framåt så framstår det inte som en osannolik prognos för den kommande mandatperioden med tanke på hur mandaten fördelat sig i riksdagen. Om det nu inte blir nyval, det vill säga. För den som är hågad att slå vad om nyval eller inte, är oddsen nu ca 3–4 gånger pengarna på att det inte blir nyval och endast insatsen och lite till på att det blir nyval.

Vad händer framåt?

Det är ju inte så att vi saknar regering, då vi har en övergångsregering fram till dess att ny regering utses. Rekordet för en övergångsregering innehas för stunden av Belgien där en övergångsregering blev sittande i mer än 500 dagar efter deras val 2010. Något nyval i Sverige kan det inte heller bli i en handvändning eftersom övergångsregeringen inte kan besluta om det. Det som ligger närmast till hands för att det ska bli nyval är att talmannens förslag till statsminister röstas ned av riksdagen fyra gånger på raken, och i skrivande stund har talmannen enbart presenterat ett förslag som kammaren ännu inte röstat om.

Nästa datum att hålla reda på är den 15 november då riksdagen senast ska rösta om budgeten. Övergångsregeringen kommer lämna sitt förslag till riksdagen, men även moderaterna har meddelat att det tänker lämna ett förslag. Vi får helt enkelt avvakta för att se hur det nu går med regeringsbildandet, budgeten och ett eventuellt nyval. Hur detta slutar visar sig så småningom – det vi kan vara säkra på är att vi kommer att betala skatt i morgon också.

Blogg

Innebär nedgången på världens börser slutet för denna investeringscykel?

25 oktober · 2018

Aktiemarknaderna verkar följa det sedvanliga säsongsmönstret med en nedgång under tidig höst. Men det har väl inte undgått någon att utvecklingen i denna nedgång är något snabbare än vad vi har sett de senaste åren samtidigt som den direkt utlösande faktorn är svår att peka på. 

Men jag blir ändå inte riktigt förvånad och magnituden är inte olik det vi har sett tidigare. Lågräntemiljön har bidragit till onormalt låga svängningar för de flesta tillgångsklasserna, men även för ekonomisk statistik överlag. Det bidrar till att obalanser byggs upp och att det blir trångt i dörren när fler aktörer samtidigt ska ta hem vinster. Det är heller inte ovanligt att börsen är mer känslig för en nedgång när värderingen är hög. Vill man ändå hitta faktorer som ligger bakom just denna nedgång så ser jag framförallt uppgången i den amerikanska 10-årsräntan som avgörande. Själva nivån, idag på cirka 3,1 procent, oroar jag mig mindre för då det historiskt inte går att hitta större samband med denna och den efterföljande avkastningen på aktiemarknaden. Men när uppgången sker snabbt brukar det vara en anledning att vara mer vaksam.

Tydliga avmattningstendenser ökar risken

Utöver detta finns naturligtvis en rad aktuella orosmoln i form av Saudiarabien, Italien, Brexit osv. Men det vi har fokuserat på i vår försiktiga marknadssyn under året är framförallt en global konjunkturell avmattning. Skattereformen i USA har överskuggat denna temporärt och konsumenterna är alltjämt mycket optimistiska där exempelvis konsumentförtroendet pekar på den högsta nivån på 18 år. Men förutom att denna typ av positiva sentimentsindikatorer historiskt sett är en varningssignal har avmattningstendenserna varit tydliga. Centralbanken har stramat åt till följd av en stärkt inflationstakt, husförsäljningen har börjat vika och handelskonflikten har redan drabbat den globala handeln. För mer exportberoende länder har detta fått tydlig påverkan och det bidrog bland annat till att den Internationella Valutafonden, IMF, reviderade ner sina globala tillväxtprognoser för någon vecka sedan.

Teknologisektorn i fokus

Värt att nämna är naturligtvis också teknologisektorns framfart. Sektorn har varit den lysande stjärnan på aktiemarknaden länge och förutom att teknologijättarnas återköp av aktier har gett stöd till börsen har analytikerkollektivet varit ytterst optimistiska. Även idag har mer än 95 procent av alla analytiker en positiv rekommendation på Amazon och skulle bolaget redovisa sämre siffror än väntat är naturligtvis fallhöjden i aktien stor. Jag säger inte att förutsättningarna för många av bolagen inte är goda och till skillnad från slutet av 1990-talet har många av dessa bolag en god vinstutveckling, men när sektorer växer sig allt större möter de normalt ett ökat hot från regleringar samtidigt som det i dessa bolags fall har varit så att regelverken inte har hunnit ikapp användandet. Det är också tydligt att många av dagens stora bolag dels mer eller mindre har ett monopol och dels visar att det finns en brist på personlig integritet. Med tanke på att det är den minst reglerade sektorn i USA är min bedömning att det finns en risk för att man likt andra sektorer som tidigare har stått för en stor del av det globala marknadsvärdet ser en ökad reglering och därmed en mer dämpad vinstutveckling.

Mer åtstramande miljö

Står vi då inför ett ännu större fall? Nedgången hittills får främst anses vara en rekyl, men det är värt att påminnas om att det inte är ovanligt med en större nedgång vart tionde år. Den huvudsakliga anledningen till de senaste årens expansionsfas, penningpolitiken, väntas bli alltmer åtstramande under nästa år. Det gör att vi räknar med ett högre ränteläge som normalt försämrar förutsättningarna för aktier. I kombination med att tillväxttakten i världen viker, vilket historiskt har varit en negativ signal för aktiemarknaden, ser vi all anledning att fortsatt vara något försiktiga. Men de indikatorer vi följer som signalerar att man bör lämna aktiemarknaden helt visar att vi inte riktigt är på denna nivå än. Därför är det viktigt att se hur en studs uppåt ser ut och om vi kan nå tillbaka till tidigare högstanivåer.

Blogg

Vi tar klimatförändringarna på allvar – följer de andra med?

12 oktober · 2018

Sällan har en fråga varit mer aktuell än vad klimatförändringarna är just nu.

I somras lärde vi oss ett nytt ord: klimatångest. Visst kunde vi njuta på badstranden mer än någonsin förr. Men många kan nog relatera till den där känslan, en knut i magen, när vi tänker på sommarens skogsbränder och torra åkrar. Där har vi klimatångesten.

IPCC* skriver i den senaste rapporten att vi sannolikt når en genomsnittlig global temperaturökning på 1,5°C mellan 2030 och 2053 om vi fortsätter i nuvarande takt. Att begränsa uppvärmningen till 1,5°C är möjligt inom fysikens lagar, men det skulle kräva förändringar i en takt och omfattning som vi aldrig tidigare skådat, enligt IPCC.

Samma dag som IPCC:s rapport publiceras delas Nobels Ekonomipris 2018 ut till två forskare för forskning om ”hur vi kan uppnå uthållig och hållbar ekonomisk tillväxt i världen”. Hur klimatförändringar påverkar ekonomiska modeller, och hur vi kan uppnå bästa klimatnytta genom investeringar är alltså så centrala frågor inom ekonomi idag att de tilldelas Riksbankens pris i Alfred Nobels minne.

Kanske känner du också igen dig i att klimatförändringar och miljö dyker upp allt oftare i samtal med vänner och bekanta? Det är tyvärr inte en slump att frågan kommer upp överallt.

Söderberg & Partners medarbetare först att bli klimatpositiva

Vi har sedan flera år tillbaka arbetat med hållbarhetsanalyser av olika slag, för att hjälpa sparare att hitta de sparprodukter som har bäst möjligheter att vara med och bidra inom miljö- och samhällsfrågor. Självklart ska vi också göra vår del i det praktiska arbetet, och vi är miljöcertifierade enligt ISO 14001 sedan 2016, men vi kände att vi vill göra mer. Våra medarbetare och kunder vill att vi ska vara i framkant inom klimatfrågan.

Därför har vi valt att gå ett steg längre än vad vi sett andra företag göra. Vi har valt att klimatkompensera för alla våra medarbetare, i alla länder och under alla olika varumärken under Söderberg & Partners-paraplyet. Det gäller dessutom på fritiden. Hur har vi räknat? Gå in på We Don’t Have Time Climate Positive Employees för detaljerna. Vi på Söderberg & Partners vill uppmana alla i finansbranschen att följa med. Detta är något vi kan göra tillsammans!


* IPCC, Intergovernmental Panel on Climate Change, är FN:s klimatpanel. Organisationen har bildats för att förse världen med ett vetenskapligt perspektiv över det rådande kunskapsläget om klimatförändring och dess miljömässiga och socioekonomiska påverkan.

 

Kontakta oss