Skip to main content Skip to main navigation

Fastighetsbubbla eller inte?

Fastighetsbubbla eller inte?

8 april · 2015

Det pratas flitigt om vi har en fastighetsbubbla i Sverige eller inte. Ibland ställs frågan till någon bankdirektör som bestämt hävdar att så inte är fallet. Ställs frågan till någon som inte har intressekonflikter i marknaden så finns det många experter som är bekymrade. Förslagen på förändringar som kommit från regering och Finansinspektionen har mottagits av massiv kritik. Förslaget om amorteringskrav gör mig livrädd när det möts av massiv kritik. Men hallå, det handlar bara om att kunna amortera på sina lån, det blir inte dyrare att bo för att du amorterar. En amortering är en utgift inte en kostnad, du sparar till dig själv. Tyvärr har vi byggt en kultur och en kalkyl på att inte amortera. Idag är amortering ett problem, för 20 år sedan var amortering sunt förnuft.

När räntorna är låga så blir det billigt att låna. Effekten blir att efterfrågan ökar då fler tycker att man har råd att handla vilket gör att priserna ökar. I Sverige har vi haft en enorm ökning av fastighetspriserna i framförallt storstadsområdena och synnerhet i Stockholms innerstad. På flera håll runt om i landet har fastighetspriserna inte ökat så mycket alls. Om det finns en bubbla så torde den alltså inte vara generell företeelse över hela landet och för alla typer av fastigheter. Däremot om bubblan spricker så kommer säkert priserna påverkas för alla typer av fastigheter även de som inte tillhör själva bubblan. Psykologiska faktorer kommer avskräcka köpare och bankerna blir mindre benägna att låna ut vilket i sig kommer förvärra nedgången.

Min uppfattning är att vi under många år haft för mycket stimulanser mot fastighetsmarknaden som skapar en skevhet och detta toppas idag av att räntorna är låga och nu tenderar priserna gå ”over the top”. Matematiskt spelar det snart ingen roll hur dyr fastighet du köper, genom att räntan är i princip obefintlig så blir kostnaden ändå hanterbar och det är just detta som är problemet. Genom att prisbilden byggts upp under många år så luras vi in i en falsk trygghet om hur fastighetsmarknaden fungerar och många villaägare kommer få en jobbig ekonomi om ränta skulle gå upp mot 6-7 %. När kvadratmeterpriserna i Stockholm i början av 2000 talet steg till 35.000-40.000 kr per kvadratmeter så pratades det som en bubbla. I dag har vi priser som är 200-300 % högre och inflationen har varit låg under 2000-talet. Fastigheter kan helt enkelt inte öka i värde i samma takt som de gjort historiskt och takten på utlåningen till de svenska hushållen följer med hand i hand på orimliga nivåer.

Det finns några företeelser som jag tror lagt grunden för den enorma prisökning vi haft. Även om jag spetsar till språket lite så tror jag du också inser att vi byggt upp något som kan vara orimligt och till och med farligt.

Lånar du till en fastighet så betalar du inte hela räntan. 30 % av kostnaden för ditt lån betalas av staten. Bostäder anses också vara bland det säkraste man kan köpa så banken tar också ett lägre pris för att låna ut till din bostad än om du tex köper en bil.  Numera är det inte ovanligt att det också blir ett bilbyte i samband med en bostadsaffär för det är ju så billigt att låna när billånet bakas in i villalånet. Banken lånar glatt ut pengar speciellt om bostaden är dyr och om ägaren skjutet till lite kapital i grunden. Banken tjänar ju mer pengar ju mer som lånas ut och det är vanligt att vinsten vid försäljningen av förra bostaden blir grundinsats till nästa…. ”Börjar ana oråd” som Robert Gustafsson en gång sa.

Om du vill renovera din bostad (som höjer värdet på din tillgång) så betalar staten 50 % av kostnaden för arbetskraften (dvs rotavdraget). Du kan alltså höja värdet på din bostad genom att staten är med och betalar stora delar av reparationen. Ja, det är inte klokt när man tänker efter….Det är alltså inga problem att köpa en villa och genomföra lite reparationer som höjer värdet. Staten finansierar alltså både lånen och reparationen.

I nästa steg när du ska byta upp dig och säljer din villa eller lägenhet med vinst kommer nästa skattesubvention. För vinst blir det ”alltid” för fastigheter som alltid ökar i värde och speciellt när köket och badrummen är fina så är det många som är intresserade och budgivningen drar iväg. Skatten vid försäljning av din bostad blir nämligen bara 22% att jämföra med 30 % som du betalar på andra tillgångar som du säljer med vinst. Du betalar alltså en 1/4 lägre skatt när du säljer din bostad jämfört med om du säljer tex aktier/fonder med vinst.

I vanliga fall när vi ska betala skatt så är staten ivrig och vill ha in pengarna direkt men när det gäller fastigheter så behöver du inte betala din skatt direkt utan du får skjuta upp betalningen om du vill. Staten agerar alltså bank för din skatteskuld och ofta hamnar denna skatteskuld som grundinsats till nästa boende. Visserligen får man numera betala en ränta på den uppskjutna skatten men för de flesta är skatteskulden något man inte tänker på då slantarna snabbt försvinner in i handpenning för det nya boendet.

En detalj som säkert också påverkat prisutvecklingen är att marknaden för försäljning av fastigheter blivit allt mer utvecklad. Via internet är det lättare att presentera sitt objekt och mäklarna har blivit mycket bättre på att sälja objekten med snyggare presentationer på webben, homestyling och effektiva metoder för budgivning. Mäklarna har utvecklat sitt sätt att arbeta då konkurrensen blivit hårdare och i en uppåtgående marknad har detta säkert drivit på prisutvecklingen ytterligare.

När fastighetsmarknaden har blivit dopad under en längre tid av flera olika stimulanser så är det inte så konstigt att dessa skeva incitament skapar en orimlig prisbild speciellt nu är räntorna är så ofantligt låga. Risken finns nu att politikerna vaknar för sent och i sin iver att kyla av marknaden sätter igång en dominoeffekt när man förändrar förutsättningarna. Det skulle inte förvåna mig om första åtgärderna lanseras lagom till att räntorna börjar röra sig uppåt…..pang!!!

Så till svaret på min inledande fråga, har vi en fastighetsbubbla eller inte? Det är svårt att säga men jag tror att effekterna kan bli förödande om fastighetspriserna skulle sjunka snabbt och mycket. Med tanke på att många faktorer eldat på marknaden under en längre tid så kan vi definitivt inte utesluta ett sådant scenario och att bubblan spricker. Det är upp till dig att förbereda din ekonomi på en bubbla eller fortsätta öka belåningen i tron om att fastigheter alltid kommer öka kraftigt i värde.

Vad tror du om fastighetsmarknaden?

Hur påverkas skattestödet vid hemarbete?

16 september · 2020

Coronavirusets framfart har påverkat alla arbetsplatser i en eller annan utsträckning och många medarbetare har blivit hänvisade till att arbeta hemifrån. Vad som är avdragsgillt och skattefritt när hemmakontoret blivit den nya arbetsplatsen har dock inte förändrats.

Skattestöd för hemarbete bör ses över

Regeringen har vidtagit ett flertal åtgärder för att stödja företag och anställda, men något de verkar förbisett är stöd för de anställda som sedan i mars arbetar hemifrån. Varför får inte Skatteverket i uppdrag att se över och lämna förslag på hur befintliga regler kring kostnadsavdrag för anställd vid arbete i hemmet kan mjukas upp? Framförallt med tanke på att Folkhälsomyndighetens rekommendation, att så många som möjligt ska arbeta hemifrån, kvarstår till och med 31 december 2020.

Som anställd är utrymmet för kostnadsavdrag vid arbete i hemmet mycket begränsat. Logiken bakom dessa regelverk är uppbyggda på ett moment 22-resonemang. Avdrag medges för kostnader som är nödvändiga för arbetets utförande och kostnader som är nödvändiga för arbetets utförande ska arbetsgivaren ansvara för. Om arbetsgivaren inte vill ta den kostnaden, ja då är den nog inte nödvändig.

Med andra ord är kostnaderna som den anställde har för att få ett fungerande hemmakontor, inklusive kaffe och frukt, inte något den anställde kan förvänta sig avdrag för vid deklarerandet då kostnaderna kommer att ses som privata levnadskostnader. Detta till skillnad för de som är enskilda näringsidkare då de har ett schablonavdrag som i vissa fall är på 4 000 kr (2 000 kr om t.ex. företagaren äger sin bostad) och avser att täcka alla diverse ökade omkostnader för att arbetet utförs i hemmet.

Skattekonsekvenser vid hemarbete

Om det är arbetsgivaren som bekostar iordningställandet av ett nödvändigt hemmakontor som t.ex. ett höj- och sänkbart arbetsbord och en ergonomiskt utformad arbetsstol, och inventarierna ägs av arbetsgivaren men ”tillfälligt” är uppställda i den anställdes hem, bör inte några skattekonsekvenser uppkomma för den anställde. Detsamma gäller för telefoni och internettjänster i hemmet, förutsatt att det är arbetsgivaren som står för abonnemanget.

Om arbetsgivaren betalar hyresersättning för arbetsrum i den anställdes bostad kan det beskattas som en del av lönen eller som kapitalbeskattad hyresinkomst. Det som är avgörande för att ersättningen ska beskattas som kapitalinkomst hos den anställde är att det finns ett hyresavtal mellan den anställde och arbetsgivaren, då arbetsgivaren har ett berättigat behov av ”arbetsrummet”, och att hyresersättningen är marknadsmässig.

Avdragsgillt eller skattefritt kaffe på hemmakontoret?

Det som synes vara mest oklart vad gäller om det kan vara avdragsgillt eller skattefritt för den anställde är kaffe och frukt. Arbetsgivare kan tillhandahålla de anställda kaffe och frukt skattefritt då det ses som en personalvårdsförmån, men detta förutsätter att kaffet eller dylikt tillhandahålls på arbetsplatsen. Kaffe eller annan enklare förfriskning på tjänsteresa ses av Skatteverket som en skattepliktig förmån då det inte tillhandahålls på arbetsplatsen. Så frågan blir då vad som är arbetsplatsen i dessa coronatider. Rimligen väljer Skatteverket att acceptera att arbete i hemmet, p.g.a. coronapandemin, är utfört på ”arbetsplatsen”, men det återstår som sagt att se.

Förhoppningsvis kommer det några klargörande ord från finansministern under hösten gällande frågorna ovan, och Skatteverket kommer sannolikt behöva sätta av lite extra resurser till frågeställningarna. För de frågor som inte besvaras nu kommer behövas hanteras vid deklarationsgranskningen 2021.

Har du några skattefrågor gällande hemarbete? Kontakta oss via formuläret nedan.

Kontakt

Så påverkas du som försäkringstagare av en åtstramad försäkringsmarknad

16 september · 2020

Den rådande coronapandemin har sedan en tid tillbaka börjat påverka försäkringsgivarnas riskaptit. Pandemins ekonomiska konsekvenser visar sig nu både på lokal och global försäkringsmarknad. Så påverkar det dig som försäkringstagare.

Coronavirusets påverkan på försäkringsgivarnas resultat liknas vid de som 11 september-attackerna och de stora orkanerna som till exempel Rita, Wilma och Gudrun haft. Redan innan årsskiftet 2019/20 kunde sakförsäkringsförmedlarna känna av att vissa försäkringsformer hårdnat. Nu är det dock ännu tydligare hur försäkringsbolagen tagit steg bort från marknaden, och för vissa kunder går det inte ens att teckna en försäkring.

Premiehöjningar och försämringar av villkor

Söderberg & Partners sakförsäkringsförmedlare ser markanta premiehöjningar och genomgripande försämring av villkoren för egendoms- och avbrottsförsäkring, ansvarsförsäkring, vd- och styrelseansvarsförsäkring, förmögenhetsbrottsförsäkring och konsultansvarsförsäkring.

Gemensamt för de olika försäkringsformerna är olika typer av epidemiundantag som gör att försäkringsgivarna inte ger skydd för skador som uppstått till följd av t.ex. ett virus. Här har försäkringsbolagen under våren redan haft många skador, främst när det kommer till oönskade stillestånd/avbrottsersättningar i vissa branscher.

Man kan även se en rädsla för kommande krav vad gäller s.k. finansiella försäkringar såsom vd-och styrelseansvar och förmögenhetsbrottsförsäkring. För vd- och styrelseansvarsförsäkringen fruktar man krav mot personer i företagsledningar, att de inte har vidtagit rätt åtgärder i verksamheten under pandemin. Det har redan initierats sådana processer i USA. Vad gäller förmögenhetsbrottsförsäkringen har den sedan länge varit skadedrabbad och här görs, förutom undantag för vissa typer av förmögenhetsbrott, konkursundantag och begränsningar i kapacitet för vissa risker.

Sammanfattningsvis måste du som försäkringstagare, inför kommande förnyelser och nyteckningar, förbereda dig på;

  • Längre förnyelseprocesser och upphandlingar
  • Större krav på information om risken som skall försäkras
  • Villkorsinskränkningar och att delar av verksamheten kanske inte går att försäkra
  • Betydande premiehöjningar/rate-höjningar
  • Svårigheter att köpa högre försäkringsbelopp för vissa risker

Vi förbereder och hjälper er i en åtstramad försäkringsmarknad

Som försäkringstagare kan man förbereda sig genom att ha kontroll på sina risker och förse marknaden med detaljerad information, såsom finansiella data, riskbesiktningar, företagsbeskrivningar och säkerhetsrutiner.

Söderberg & Partners industriförmedlare följer utvecklingen på försäkringsmarknaderna mycket noggrant och kan hjälpa er att navigera genom den hårda sakförsäkringsmarknaden och vara behjälpliga i att ta fram informationsunderlag som försäkringsbolagen accepterar.

Vill du veta mer om den åtstramade försäkringsmarknaden? Eller har du andra frågor om företagsförsäkringar? Fyll i formuläret nedan så hör vi av oss till dig.

Kontakt

”Hope for the best, prepare for the worst” – Har du rätt buffert?

16 september · 2020

Jag tror vi är många som har haft en klump i magen när vi läst om alla företag som fått stora problem den senaste tiden, hur arbetslösheten slog ner som en blixt från klar himmel. Plötsligt spelar det ingen roll om man är bra på sitt jobb eller om man har en bra affärsidé. Försvinner marknaden du arbetar inom försvinner ditt jobb – och då gäller det att vara förberedd. Har du en buffert eller ett försäkringsskydd som är rätt anpassat för dig?

Oförutsedda händelser är oförutsägbara

När man tidigare pratat om oförutsedda händelser så kanske man tänkt på att frysen gått sönder, att man fått en vattenskada i badrummet eller att man blivit tvungen att byta ut bilmotorn. Inte tänkte man på ordet pandemi. Och det är saken med oförutsedda händelser – de är oförutsägbara. Vi kommer att råka ut för en mängd oförutsedda händelser i framtiden. Även om vi inte vet vad, så kan vi skapa oss bättre förutsättningar för att hantera dem.

Alla behöver ställa sig frågan ”Vad är en tillräcklig buffert för mig?”. För vissa personer är det en årslön på banken som Anne Wibble rekommenderade efter krisen på 90-talet. För andra är det helt enkelt inte möjligt. Det viktiga är att ta sig en ordentlig funderare på hur man bäst rustar sig för svåra tider.

Sätt dig ned vid köksbordet och gå igenom hur din ekonomi skulle kunna förändras om det oförutsedda händer – till exempel om du blir arbetslös eller om någon i familjen blir sjuk eller går bort. Frågor att ställa sig och gå igenom:

Skydd vid arbetslöshet

  • Arbetar jag i en sårbar bransch?
  • Vilket humankapital har jag? Har jag lätt för att få ett nytt arbete?
  • Behöver jag vässa sågen, vidareutbilda mig?
  • Vilket försäkringsskydd har jag från fackliga försäkringar (A-kassa)?
  • Har jag någon kompletterande inkomstförstärkning som förlänger mitt skydd vid arbetslöshet?
  • Hur långt räcker min privata buffert?

Skydd vid sjukdom inom familjen

I många fall finns det skydd via arbetsgivarnas pensionsplaner eller via privata försäkringar. Men det finns fall då skyddet generellt är lågt, till exempel när du behöver vårda barn som är äldre än 16 år eller andra närstående. Gå igenom om du har rätt skydd genom att se över;

  • Sjukförsäkring
  • Sjukvårdsförsäkring, rehabiliteringsstöd och samtalsstöd
  • Sjuk - & olycksfallsskydd
  • Barnförsäkring

Skydd vid dödsfall

Om det värsta tänkbara händer, har du;

  • Koll på era livförsäkringar, familjepension och återbetalningsskydd?
  • Koll på vilka förmånstagare du har idag?
  • Skrivit testamente, framtidsfullmakt och övriga juridiska handlingar?

Köpa sig en trygghet

Ett bra alternativ, framförallt om man känner att ens buffert inte är tillräckligt stor, är att teckna en försäkring. För en mindre premie kan man då köpa sig en slags buffert och trygghet. Ett tips är dock att fortsätta bygga upp en buffert vid sidan av. Är du lyckosam blir din buffert oanvänd och du kan skörda den som en förstärkt pension istället.

Behöver du hjälp att se över ditt sparande och försäkringsskydd?

Du är alltid välkommen att kontakta oss på Söderberg & Partners för en diskussion och eventuella åtgärder. Ring din rådgivare eller fyll i formuläret nedan.

Kontakt

 

Kontakta oss