Skip to main content Skip to main navigation

Fastighetsbubbla eller inte?

Fastighetsbubbla eller inte?

8 april · 2015

Det pratas flitigt om vi har en fastighetsbubbla i Sverige eller inte. Ibland ställs frågan till någon bankdirektör som bestämt hävdar att så inte är fallet. Ställs frågan till någon som inte har intressekonflikter i marknaden så finns det många experter som är bekymrade. Förslagen på förändringar som kommit från regering och Finansinspektionen har mottagits av massiv kritik. Förslaget om amorteringskrav gör mig livrädd när det möts av massiv kritik. Men hallå, det handlar bara om att kunna amortera på sina lån, det blir inte dyrare att bo för att du amorterar. En amortering är en utgift inte en kostnad, du sparar till dig själv. Tyvärr har vi byggt en kultur och en kalkyl på att inte amortera. Idag är amortering ett problem, för 20 år sedan var amortering sunt förnuft.

När räntorna är låga så blir det billigt att låna. Effekten blir att efterfrågan ökar då fler tycker att man har råd att handla vilket gör att priserna ökar. I Sverige har vi haft en enorm ökning av fastighetspriserna i framförallt storstadsområdena och synnerhet i Stockholms innerstad. På flera håll runt om i landet har fastighetspriserna inte ökat så mycket alls. Om det finns en bubbla så torde den alltså inte vara generell företeelse över hela landet och för alla typer av fastigheter. Däremot om bubblan spricker så kommer säkert priserna påverkas för alla typer av fastigheter även de som inte tillhör själva bubblan. Psykologiska faktorer kommer avskräcka köpare och bankerna blir mindre benägna att låna ut vilket i sig kommer förvärra nedgången.

Min uppfattning är att vi under många år haft för mycket stimulanser mot fastighetsmarknaden som skapar en skevhet och detta toppas idag av att räntorna är låga och nu tenderar priserna gå ”over the top”. Matematiskt spelar det snart ingen roll hur dyr fastighet du köper, genom att räntan är i princip obefintlig så blir kostnaden ändå hanterbar och det är just detta som är problemet. Genom att prisbilden byggts upp under många år så luras vi in i en falsk trygghet om hur fastighetsmarknaden fungerar och många villaägare kommer få en jobbig ekonomi om ränta skulle gå upp mot 6-7 %. När kvadratmeterpriserna i Stockholm i början av 2000 talet steg till 35.000-40.000 kr per kvadratmeter så pratades det som en bubbla. I dag har vi priser som är 200-300 % högre och inflationen har varit låg under 2000-talet. Fastigheter kan helt enkelt inte öka i värde i samma takt som de gjort historiskt och takten på utlåningen till de svenska hushållen följer med hand i hand på orimliga nivåer.

Det finns några företeelser som jag tror lagt grunden för den enorma prisökning vi haft. Även om jag spetsar till språket lite så tror jag du också inser att vi byggt upp något som kan vara orimligt och till och med farligt.

Lånar du till en fastighet så betalar du inte hela räntan. 30 % av kostnaden för ditt lån betalas av staten. Bostäder anses också vara bland det säkraste man kan köpa så banken tar också ett lägre pris för att låna ut till din bostad än om du tex köper en bil.  Numera är det inte ovanligt att det också blir ett bilbyte i samband med en bostadsaffär för det är ju så billigt att låna när billånet bakas in i villalånet. Banken lånar glatt ut pengar speciellt om bostaden är dyr och om ägaren skjutet till lite kapital i grunden. Banken tjänar ju mer pengar ju mer som lånas ut och det är vanligt att vinsten vid försäljningen av förra bostaden blir grundinsats till nästa…. ”Börjar ana oråd” som Robert Gustafsson en gång sa.

Om du vill renovera din bostad (som höjer värdet på din tillgång) så betalar staten 50 % av kostnaden för arbetskraften (dvs rotavdraget). Du kan alltså höja värdet på din bostad genom att staten är med och betalar stora delar av reparationen. Ja, det är inte klokt när man tänker efter….Det är alltså inga problem att köpa en villa och genomföra lite reparationer som höjer värdet. Staten finansierar alltså både lånen och reparationen.

I nästa steg när du ska byta upp dig och säljer din villa eller lägenhet med vinst kommer nästa skattesubvention. För vinst blir det ”alltid” för fastigheter som alltid ökar i värde och speciellt när köket och badrummen är fina så är det många som är intresserade och budgivningen drar iväg. Skatten vid försäljning av din bostad blir nämligen bara 22% att jämföra med 30 % som du betalar på andra tillgångar som du säljer med vinst. Du betalar alltså en 1/4 lägre skatt när du säljer din bostad jämfört med om du säljer tex aktier/fonder med vinst.

I vanliga fall när vi ska betala skatt så är staten ivrig och vill ha in pengarna direkt men när det gäller fastigheter så behöver du inte betala din skatt direkt utan du får skjuta upp betalningen om du vill. Staten agerar alltså bank för din skatteskuld och ofta hamnar denna skatteskuld som grundinsats till nästa boende. Visserligen får man numera betala en ränta på den uppskjutna skatten men för de flesta är skatteskulden något man inte tänker på då slantarna snabbt försvinner in i handpenning för det nya boendet.

En detalj som säkert också påverkat prisutvecklingen är att marknaden för försäljning av fastigheter blivit allt mer utvecklad. Via internet är det lättare att presentera sitt objekt och mäklarna har blivit mycket bättre på att sälja objekten med snyggare presentationer på webben, homestyling och effektiva metoder för budgivning. Mäklarna har utvecklat sitt sätt att arbeta då konkurrensen blivit hårdare och i en uppåtgående marknad har detta säkert drivit på prisutvecklingen ytterligare.

När fastighetsmarknaden har blivit dopad under en längre tid av flera olika stimulanser så är det inte så konstigt att dessa skeva incitament skapar en orimlig prisbild speciellt nu är räntorna är så ofantligt låga. Risken finns nu att politikerna vaknar för sent och i sin iver att kyla av marknaden sätter igång en dominoeffekt när man förändrar förutsättningarna. Det skulle inte förvåna mig om första åtgärderna lanseras lagom till att räntorna börjar röra sig uppåt…..pang!!!

Så till svaret på min inledande fråga, har vi en fastighetsbubbla eller inte? Det är svårt att säga men jag tror att effekterna kan bli förödande om fastighetspriserna skulle sjunka snabbt och mycket. Med tanke på att många faktorer eldat på marknaden under en längre tid så kan vi definitivt inte utesluta ett sådant scenario och att bubblan spricker. Det är upp till dig att förbereda din ekonomi på en bubbla eller fortsätta öka belåningen i tron om att fastigheter alltid kommer öka kraftigt i värde.

Vad tror du om fastighetsmarknaden?

Varför fossilfria fonder inte kommer rädda klimatet

15 juni · 2018

”Hur du kan bekämpa klimatförändringarna? Flytta ditt pensionssparande till fossilfria fonder – så sparar du 2222,67 ton CO2 utsläpp”. 

”Nu blir det lättare att minska klimatpåverkan i ditt sparande”. 

”Investeringen bidrar till mindre koldioxidutsläpp i atmosfären, jämfört med investering i jämförbara globala aktier. Det tjänar både miljön och pensionsspararna på”. 

”Bidra till en fossilfri framtid”. 

Visst låter det bra? Du investerar i en fond som exkluderar bolag som utvinner kol, olja och gas, och vips så har du bidragit till en bättre miljö och minskade utsläpp.

Men riktigt så enkelt är det inte. Dessa skrivelser kommer från hemsidorna eller övrig kommunikation från några av de största kapitalförvaltarna i Sverige. Och det är synd att något som är så pass viktigt och bra – nämligen hållbart sparande – tenderar att lova en miljöeffekt, som forskning faktiskt inte kan bevisa. Det riskerar att urholka förtroendet för vad som är en hållbar sparprodukt och vad det har för konkreta effekter på vår omvärld.

Vad är divestering?

Divestering, från engelskans ”divestment”, är en strategi som kapitalägare kan använda sig av som går ut på att man inte investerar eller slutar investera i företag som bedöms ha en ohållbar eller oetisk verksamhet. De senaste åren har det varit särskilt fokus på att divestera (dvs. avyttra) bolag som utvinner fossila bränslen.

Varför det inte hjälper att exkludera miljöbovarna

Hur kommer det sig då, att man inte bidrar till mindre utsläpp och en fossilfri framtid - genom att investera i en fossilfri fond?

  • Det enkla svaret är att finansiella transaktioner i normalfallet inte påverkar ett företags direkta kapitalflöde. Det är ytterst svårt att som investerare påverka börspriset, särskilt då de stora fossilintensiva bolagen agerar på en likvid marknad. Ett aktieprisfall skulle snarare signalera att aktien är undervärderad. Det här är en viktig, och grundläggande, poäng. Vi agerar på en andrahandsmarknad, där någon annan alltid kommer äga bolagen. Att avyttra får inte bolaget att försvinna. Därmed påverkas inte utsläppen om en fond slutar investera i kol, olja och gas, vilket man lätt kan få intrycket av när man läser fondförvaltarnas marknadsföring och resonemang.
  • Jag vill dock inte påstå att det är helt lönlöst att exkludera vissa bolag. En forskningsstudie fann bl.a. att exkludering kan bidra till en stigmatisering av branschen, givet att exkluderingen också kombineras med någon form av aktivism/lobbying. Dessutom kommer portföljens riskexponering minska, givet att bolagens fossila tillgångar är övervärderade (läs mer om koldioxidbubblan i detta blogginlägg). Men man bör inte förlita sig på exkludering som en enskild strategi. Man kan sälja sina innehav i dessa bolag om man vill, men själva avyttrandet av bolagen kommer inte påverka koldioxidutsläppen eller minska spararens klimatpåverkan.
  • Flera fondförvaltare började utesluta, eller delvis utesluta, bolag inom kolproduktion ca år 2015/2016. Men om man verkligen menade allvar ur en risksynpunkt, så borde detta snarare ha skett för ca 5-10 år sedan. Dow Jones US Coal Index har sjunkit över 80% sedan 2010. Att nu proklamera att man utesluter kolbolag helt eller delvis i portföljen, med hänsyn tagen utifrån ett riskperspektiv, innebär dessvärre att man är lite sent på bollen. Om man ska vara cynisk skulle man även kunna påstå att det är enkelt att exkludera kol av miljöskäl, när det dessutom inte ser lika positivt ut rent finansiellt.
  • Att en fondförvaltare säger att de ”väljer bort” fossila bränslen behöver inte nödvändigtvis betyda att de gör just det. En svensk småbolagsfond kan inte rent praktiskt investera i bolag som utvinner kol, eftersom det inte finns svenska småbolag som sysslar med den typen av verksamhet. Att då påstå att de exkluderar dessa bolag – när det inte ens är möjligt att investera i överhuvudtaget – blir verkningslöst. Var även uppmärksam på procentgränserna. Många fonder uppger att de väljer bort bolag involverade i utvinning eller elkraftgenerering från fossila bränslen. Men det är en stor skillnad på att tillåta bolag med ca 50% av omsättningen från fossila bränslen, jämfört med att tillåta endast 5% av omsättningen från fossila bränslen.
  • Fokusera på konsumtion, inte produktion. Vår konsumtion står för 90% av det globala koldioxidavtrycket. Och vårt beroende av och efterfrågan på fossila bränslen är fortsatt hög. Det är därför viktigt att inte enbart lägga stort fokus på energisektorn, utan även t.ex. transporter, byggsektorn eller andra branscher som är beroende av fossilt bränsle. Investerare bör fokusera på hur de kan bidra till ett skifte mot en ökad efterfrågan av förnybart, genom att t.ex. bedriva påverkansarbete och ställa högre krav.

Vad bör göras istället?

Jag skulle vilja sticka ut hakan och säga att det är kontraproduktivt att alla fondförvaltare lägger så mycket resurser på exkludering. Om investerare vill göra en reell insats för att minska koldioxidutsläppen, bör de fokusera ännu mer på att vara aktiva ägare.

Det innebär inte enbart att man röstar på bolagsstämmor – utan även att de som ägare försöker påverka i frågan på alla plan. Föra talan gentemot politiker, bolagsrepresentanter och NGO:s. Ta ställning för klimatfrågan offentligt och samarbeta med andra investerare. Använd påtryckning för att få bolag att mäta och redovisa sina klimatrisker. Sätt ambitiösa målformuleringar. T.ex. istället för att ha en diskussion om huruvida man ska utesluta bolag vars omsättning till 5 eller 30% härstammar från kolutvinning – sätt ett mål om att en lika stor procentuell andel av företagens omsättning istället bör härstamma från förnybara källor, och kommunicera detta till bolagen.

Och det finns bra exempel på fonder som gör just detta. Exempelvis har SPP:s Plusfonder utöver en fossilfri investeringsstrategi även infört direktiv att minst 10% av innehaven ska riktas mot bolag som bidrar med lösningar på klimatutmaningen, t.ex. förnybar energi. På räntesidan finns det en del gröna obligationsfonder som är väldigt intressanta, vilket finansierar gröna projekt som t.ex. hållbar infrastruktur och vattenrening. 

Det är givetvis rimligt att avyttra bolag, om man av olika skäl gör bedömningen att det inte är en långsiktigt hållbar investering. Men vi har idag en övertro till de symboliska effekterna. Istället bör vi fundera på vad som faktiskt är mätbart och praktiskt möjligt här och nu. Klimatförändringen är ett reellt hot som kräver reella lösningar inom en snar framtid. Uteslutning av fossila bolag är inte en lösning, åtminstone inte som enskild strategi.

Avslutningsvis, tack till Victoria Lidén för research och värdefullt analysarbete.

Är en så liten småbolagsfond så möjligt att föredra?

14 juni · 2018

Jag har under den senaste tiden vridit och vänt på frågan kring fondförmögenhet, och särskilt analyserat stora småbolagsfonder. Det finns uppenbara begräsningar i möjligheten att fullfölja sin strategi om man som fond får för stor fondförmögenhet i förhållande till de investeringar man vill göra, mer om detta finns att läsa om i blogginlägget här. Men motfrågan är då om en så liten småbolagsfond som möjligt är att föredra. Ju mindre desto bättre, är det vad jag menar? Nja, det finns några saker man kan ta hänsyn till även när man investerar i de allra minsta fonderna. Låt oss först börja med vad forskningen säger om ämnet:

Forskning på små fonder i små fondbolag

Forskningen gällande fondförmögenhetens påverkan på avkastning drar åt två håll; när man visar på ett negativt samband mellan stor fondförmögenhet och prestation lyfter man ofta fram att ju större fond desto mer begränsad blir den i vilka bolag den kan investera i. När man däremot visar på positivt samband mellan stor fondförmögenhet och prestation lyfter man ofta fram stordriftsfördelar som kommer med stora fondbolag, exempelvis bättre möjlighet att förhandla rabatter, större analysteam, större möjlighet att hantera svåra perioder i en enskild fond och så vidare. Här är alltså en skillnad i förklaringsmodellerna kopplat till fondförmögenhet: går små fonder bra så är det på grund av att de inte är begränsade av sin fondförmögenhet, går stora fonder bra så är det på grund av att de tillhör ett stort fondbolag. Från ett akademiskt perspektiv skapar inte en stor fondförmögenhet i sig själv värde, utan sannolikheten att då tillhöra ett stort fondbolag.

Stora investerare i små fonder

Ur ett mer praktiskt perspektiv kan möjligheten att hantera stora summor pengar få effekt på avkastningen i små småbolagsfonder. I en liten fond blir en stor investerare lätt väldigt stor och detta kan vara problematiskt när den stora investeraren bestämmer sig för att köpa eller sälja sina andelar i fonden. Bestämmelser kring hur många aktier fonden får sälja av på samma gång, värdepapper med olika likviditet och minskad marknadsexponering innan det stora inflödet av pengar är fullt ut investerat är exempel på saker som kan belasta även små investerare vid en stor investerares köp eller försäljning av fondandelar.

Nackdelar med riktigt små småbolagsfonder

För riktigt små fonder blir denna likviditetshantering en större fråga även om hantering av kapitalflöden gäller alla fonder och även om man som fondbolag kan minimera effekterna av kapitalflöden på olika sätt. Utifrån frågeställningen om en så liten fond som möjligt är att föredra, är invändningen primärt att den kan ha svårare att hantera kapitalflöden och att en liten fond mer sannolikt tillhör ett litet fondbolag som därför inte kan njuta av det stora fondbolagets fördelar.  

 

I detta blogginlägg har jag diskuterat nackdelar med för små småbolagsfonder, läs gärna även detta inlägg om nackdelar med för stora småbolagsfonder.

Privat hälso- och sjukvård blir skattepliktig förmån – vad innebär det för dig?

31 maj · 2018

Nu är det beslutat av riksdagen att förmån av fri hälso- och sjukvård avskaffas och att sådan förmån från och med 1 juli i år är en skattepliktig förmån som huvudregel. 

Undantag från beskattning av sådan förmån görs dock fortsatt för vård och läkemedel för privatanställd som insjuknar i samband med utlandstjänstgöring. Var den anställde emellertid ”sjuk” redan innan utlandsstationeringen, till exempel i diabetes, är vård och läkemedel utomlands en skattepliktig förmån. För statligt anställda är lagstiftaren mer generös då fri hälso- och sjukvård fortsatt är en skattefri förmån för utomlands stationerad personal, oavsett vid vilken tidpunkt de insjuknade.

Om förmånen tillhandahålls genom försäkring så är förmånens belopp lika med arbetsgivarens kostnad för försäkringen. Detsamma får antas gälla när arbetsgivaren betalar för vården när sådan försäkring saknas.

I och med att förmånen blir skattepliktig slopas den avdragsbegränsning som gällt arbetsgivarens kostnad för sådan förmån som varit skattefri.

Fortsatt kommer förmån av företagshälsovård och förebyggande och rehabiliterande behandling vara skattefri. Och det är väl gott så, men i och med att fri hälso- och sjukvård blir skattepliktigt kommer helt plötsligt den anställdes sjukvårdsjournal blir föremål för arbetsgivarens granskning. Hur ska arbetsgivaren annars kunna avgöra om behandlingen var för att avhjälpa ett uppkommet sjukdomsfall eller om det var fråga om en förebyggande åtgärd. Och vad gäller förebyggande så torde alla vårdinsatser kunna definieras som förebyggande, att avhjälpa så att det i vart fall inte blir värre. Frågorna om patientsekretess och att modern medicin utgår från att förebygga komplikationer verkar vara något som lagstiftaren inte satt sig in i.

Att ändringen om att beskatta fri hälso- och sjukvård har en ideologisk grund är ingen nyhet, men det gör det inte mindre synd att barnet nu kastas ut med badvattnet. För, om avsikten är att alla ska erbjudas samma vård så kommer ingen erbjudas bättre vård om de som omfattats av försäkring istället skulle ställa sig i de redan långa sjukvårdsköerna. Och det intresse som arbetsgivaren kan antas dela med den anställde, att denne ska bli frisk så snabbt som möjligt för att kunna återgå till arbetet, väger synbarligen lätt när egna ideologiska ståndpunkter ska klarläggas.

Men, så är det ju valår i år också!

Kontakta oss