Skip to main content Skip to main navigation

Fastighetsbubbla eller inte?

Fastighetsbubbla eller inte?

8 april · 2015

Det pratas flitigt om vi har en fastighetsbubbla i Sverige eller inte. Ibland ställs frågan till någon bankdirektör som bestämt hävdar att så inte är fallet. Ställs frågan till någon som inte har intressekonflikter i marknaden så finns det många experter som är bekymrade. Förslagen på förändringar som kommit från regering och Finansinspektionen har mottagits av massiv kritik. Förslaget om amorteringskrav gör mig livrädd när det möts av massiv kritik. Men hallå, det handlar bara om att kunna amortera på sina lån, det blir inte dyrare att bo för att du amorterar. En amortering är en utgift inte en kostnad, du sparar till dig själv. Tyvärr har vi byggt en kultur och en kalkyl på att inte amortera. Idag är amortering ett problem, för 20 år sedan var amortering sunt förnuft.

När räntorna är låga så blir det billigt att låna. Effekten blir att efterfrågan ökar då fler tycker att man har råd att handla vilket gör att priserna ökar. I Sverige har vi haft en enorm ökning av fastighetspriserna i framförallt storstadsområdena och synnerhet i Stockholms innerstad. På flera håll runt om i landet har fastighetspriserna inte ökat så mycket alls. Om det finns en bubbla så torde den alltså inte vara generell företeelse över hela landet och för alla typer av fastigheter. Däremot om bubblan spricker så kommer säkert priserna påverkas för alla typer av fastigheter även de som inte tillhör själva bubblan. Psykologiska faktorer kommer avskräcka köpare och bankerna blir mindre benägna att låna ut vilket i sig kommer förvärra nedgången.

Min uppfattning är att vi under många år haft för mycket stimulanser mot fastighetsmarknaden som skapar en skevhet och detta toppas idag av att räntorna är låga och nu tenderar priserna gå ”over the top”. Matematiskt spelar det snart ingen roll hur dyr fastighet du köper, genom att räntan är i princip obefintlig så blir kostnaden ändå hanterbar och det är just detta som är problemet. Genom att prisbilden byggts upp under många år så luras vi in i en falsk trygghet om hur fastighetsmarknaden fungerar och många villaägare kommer få en jobbig ekonomi om ränta skulle gå upp mot 6-7 %. När kvadratmeterpriserna i Stockholm i början av 2000 talet steg till 35.000-40.000 kr per kvadratmeter så pratades det som en bubbla. I dag har vi priser som är 200-300 % högre och inflationen har varit låg under 2000-talet. Fastigheter kan helt enkelt inte öka i värde i samma takt som de gjort historiskt och takten på utlåningen till de svenska hushållen följer med hand i hand på orimliga nivåer.

Det finns några företeelser som jag tror lagt grunden för den enorma prisökning vi haft. Även om jag spetsar till språket lite så tror jag du också inser att vi byggt upp något som kan vara orimligt och till och med farligt.

Lånar du till en fastighet så betalar du inte hela räntan. 30 % av kostnaden för ditt lån betalas av staten. Bostäder anses också vara bland det säkraste man kan köpa så banken tar också ett lägre pris för att låna ut till din bostad än om du tex köper en bil.  Numera är det inte ovanligt att det också blir ett bilbyte i samband med en bostadsaffär för det är ju så billigt att låna när billånet bakas in i villalånet. Banken lånar glatt ut pengar speciellt om bostaden är dyr och om ägaren skjutet till lite kapital i grunden. Banken tjänar ju mer pengar ju mer som lånas ut och det är vanligt att vinsten vid försäljningen av förra bostaden blir grundinsats till nästa…. ”Börjar ana oråd” som Robert Gustafsson en gång sa.

Om du vill renovera din bostad (som höjer värdet på din tillgång) så betalar staten 50 % av kostnaden för arbetskraften (dvs rotavdraget). Du kan alltså höja värdet på din bostad genom att staten är med och betalar stora delar av reparationen. Ja, det är inte klokt när man tänker efter….Det är alltså inga problem att köpa en villa och genomföra lite reparationer som höjer värdet. Staten finansierar alltså både lånen och reparationen.

I nästa steg när du ska byta upp dig och säljer din villa eller lägenhet med vinst kommer nästa skattesubvention. För vinst blir det ”alltid” för fastigheter som alltid ökar i värde och speciellt när köket och badrummen är fina så är det många som är intresserade och budgivningen drar iväg. Skatten vid försäljning av din bostad blir nämligen bara 22% att jämföra med 30 % som du betalar på andra tillgångar som du säljer med vinst. Du betalar alltså en 1/4 lägre skatt när du säljer din bostad jämfört med om du säljer tex aktier/fonder med vinst.

I vanliga fall när vi ska betala skatt så är staten ivrig och vill ha in pengarna direkt men när det gäller fastigheter så behöver du inte betala din skatt direkt utan du får skjuta upp betalningen om du vill. Staten agerar alltså bank för din skatteskuld och ofta hamnar denna skatteskuld som grundinsats till nästa boende. Visserligen får man numera betala en ränta på den uppskjutna skatten men för de flesta är skatteskulden något man inte tänker på då slantarna snabbt försvinner in i handpenning för det nya boendet.

En detalj som säkert också påverkat prisutvecklingen är att marknaden för försäljning av fastigheter blivit allt mer utvecklad. Via internet är det lättare att presentera sitt objekt och mäklarna har blivit mycket bättre på att sälja objekten med snyggare presentationer på webben, homestyling och effektiva metoder för budgivning. Mäklarna har utvecklat sitt sätt att arbeta då konkurrensen blivit hårdare och i en uppåtgående marknad har detta säkert drivit på prisutvecklingen ytterligare.

När fastighetsmarknaden har blivit dopad under en längre tid av flera olika stimulanser så är det inte så konstigt att dessa skeva incitament skapar en orimlig prisbild speciellt nu är räntorna är så ofantligt låga. Risken finns nu att politikerna vaknar för sent och i sin iver att kyla av marknaden sätter igång en dominoeffekt när man förändrar förutsättningarna. Det skulle inte förvåna mig om första åtgärderna lanseras lagom till att räntorna börjar röra sig uppåt…..pang!!!

Så till svaret på min inledande fråga, har vi en fastighetsbubbla eller inte? Det är svårt att säga men jag tror att effekterna kan bli förödande om fastighetspriserna skulle sjunka snabbt och mycket. Med tanke på att många faktorer eldat på marknaden under en längre tid så kan vi definitivt inte utesluta ett sådant scenario och att bubblan spricker. Det är upp till dig att förbereda din ekonomi på en bubbla eller fortsätta öka belåningen i tron om att fastigheter alltid kommer öka kraftigt i värde.

Vad tror du om fastighetsmarknaden?

5 tips för ett hållbart ledarskap

17 november · 2020

För att kunna bygga välmående företag med starka varumärken krävs en tydlig företagskultur där medarbetarna känner sig engagerade, motiverade och trygga. En viktig faktor för att uppnå det är ett hållbart ledarskap som skapar bästa förutsättningar för att driva verksamheten framåt. Både för organisationens resultat och medarbetarens välmående. Nedan kommer fem handfasta tips på hur du kan utveckla och arbeta med ett hållbart ledarskap.

1. Ha en positiv attityd

Negativa människor skapar ofta negativ stress. Genom att vara positiv i ditt bemötande med medarbetare och kollegor är chansen stor att du smittar av dig på dem och får en positiv respons tillbaka. I ett hållbart ledarskap bör man alltid lägga fokus på positiv feedback. Den negativa feedbacken, om den absolut måste förekomma, bör alltid vara konstruktiv. Att få höra positiv feedback kan lyfta en person till nya höjder medan den negativa feedbacken verkligen kan ha motsatt effekt.

2. Sluta chefa, börja leda

Forskning visar att många chefer lägger 75–90 % av sin tid på operativ verksamhet och 10–25 % åt att leda. Den viktigaste uppgiften som ledare är att se till att andra lyckas. För att det ska hända behövs troligtvis att vi kommunicerar mer, vilket är en viktig egenskap i det hållbara ledarskapet. Ledarskap handlar om att uppmärksamma andras och egna känslor och beteenden och använda den kunskapen klokt, för att nå gemensamma mål. Kommunikation handlar minst lika mycket om att lyssna som om att tala. Det aktiva lyssnandet är en mycket viktig del av det hållbara ledarskapet. Detta innebär att du lyssnar med fokus på den eller de individer du har framför dig. Du svävar inte iväg och börjar tänka på annat eller riktar fokus mot dig själv. Som chef behöver du lita på medarbetarens beslut och självständighet. Se på misstag som möjligheter till lärande, då kommer vinsterna av sig självt. Medarbetaren växer, relationen blir starkare, vilket bidrar till ökad trivsel och ökad produktivitet. Tid och engagemang betalar sig många gånger om och skapar en positiv spiral som ökar förtroendekapitalet i teamet.

3. Etablera en tydlig vision

Sikta mot stjärnorna. Men hur ser er stjärna ut? Det gäller att vara tydlig som ledare för att missförstånd och förvirring inte skall uppstå om vad som skall göras och hur. Genom att sätta tydliga mål och vision på pränt skapas ett djupare syfte med ert arbete. Hur ser er framtid ut? Hur tar ni er dit? Och varför? För att lyckas med detta behövs förmågan att entusiasmera i nuet och uthållighet över tid för att leda hållbart i förändring.

4. Sätt realistiska mål

Se till att målen som ni sätter är realistiska. Gör en plan för varje mål och prioritera tid och insatser.
Ställ dig själv frågan om du investerar din tid rätt. Gör du rätt prioriteringar? Får du rätt utväxling på det du gör? Kanske deltar du i möten eller gör fel prioriteringar av arbetssysslor som inte direkt leder till måluppfyllelse. Se till att era mål är mätbara, konkreta och realistiska.

5. Skapa kultur med teamkänsla

Uppmärksamma och beröm prestationer. Att ge positiv förstärkning skapar teamkänsla. Fokusera på de beteenden som du vill se mer av och undvik att kritisera och straffa oönskade beteenden, vilket i längden bara leder till stress och ohälsa både för mottagen och för avsändaren. Det är en konst att se till att alla talanger och färdigheter som finns i teamet utnyttjas. Att uppmuntra självständighet och personligt ledarskap skapar handlingskraftiga team. Se allas olikheter som styrkor. Skapa trygghet och en kultur där medarbetare vill och kan dela med sig av kunskaper och erfarenheter, detta kommer göra alla i teamet till vinnare. Odla värderingar och premiera dem. Det är värdefullt att reflektera kring vad som fungerar eller inte fungerar, analysera och vidta åtgärder. Det är viktigt att låta medarbetarna få chansen att anonymt berätta hur de uppfattar ledarskapet och organisationen. Det hållbara ledarskapet kräver att man tar sig tiden att reflektera över hur arbetsplatsen fungerar, och fundera på om det finns något som kan förbättras eller förändras för att optimera organisationen och ledarskapet mer hållbart.

Är du intresserade av att identifiera hur hållbart ledarskap fungerar i ditt företag? Med Human Financial Wellness kan vi visa hur mycket produktiviteten i ert bolag kan öka genom rätt investeringar i personal och hållbart ledarskap. Fyll i formuläret nedan så kontaktar vi dig.

Kontakt

Så påverkas försäkringsmarknadens skaderesultat av pandemin

17 november · 2020

Just nu är vi inne i en historisk förändring av försäkringsmarknaden i världen. I början av hösten gick Lloyds of London, den viktigaste försäkringsmarknaden i Europa, ut med att den förväntade skademassan till följd av pandemin förväntas bli uppåt 4 miljarder GBP. Så vad kan vi förvänta oss inför årsskiftets försäkringsförnyelser? Hur skall vi agera när något inte går att försäkra?

Vilken typ av skador har man sett mest av?

Framförallt så är det avbrottsskador som återfinns i alla branscher, men främst inom hotell-, restaurang- och eventbranschen samt alla näringsgrenar som kan kopplas till dessa branscher. Man kan även se skador inom alla typer av tillverkande industri världen över som inte haft tillräckligt med personal, fått leva med hårda restriktioner och har haft kunder som inte kunnat leverera slutprodukten till slutkund.

Till saken hör att det bara är en bråkdel av de här försäkringstagarna som har haft en försäkring som omfattar s.k. epidemiavbrott. Just nu pågår ett stort antal processer på grund av att försäkringstagare anser att egendomsförsäkringen borde omfattas av avbrott till följd av covid-19, utan ett tillägg för epidemiavbrott. Detta innebär att totalskadan, dvs det avbrott som inte ersätts ur försäkringar och förlusten hos försäkringstagarna är långt mycket större än vad vi vet idag.

Andra försäkringsformer där vi ur ett globalt perspektiv ser ett stort antal skador är;

  • Arbetsskadeförsäkring. Främst inom Life Science-sektorn.
  • Cyberförsäkring. Stressade organisationer har inte prioriterat säkerhetsarbete och det stora antalet hemarbetande som innebär en risk.
  • Vd- och styrelseansvarsförsäkring. Krav riktas mot företagsledningar för att de inte vidtagit nödvändiga åtgärder för att skydda sina anställda och därmed äventyrat bl.a. aktieägarnas intressen.
  • Tjänstereseförsäkringen.
  • Ansvars- och produktansvarsförsäkringen. Krav på grund av att man inte iakttagit länders restriktioner och därmed varit vållande till smittspridning.
  • Transportförsäkringen. Olika typer av krav såsom avbrott och kontamination m.m.

Försäkringsgivarna garanterar en viss summa pengar i händelse av skador hos försäkringstagarna vilket driver premiekostnader. Försäkringsbolagen är därför mycket noga med att bedöma de risker man kommer att ställas inför framöver – och därmed hur mycket premier man kommer att behöva ta ut inför framtida behov. För att minska effekterna av dessa faktorer krävs det att mer arbete läggs ner vid varje försäkringsförnyelse. Både av oss som försäkringsförmedlare, försäkringsgivare, och av er som kund.

Andra faktorer som påverkar försäkringsmarknaden är;

  • Förändring av Ogden-räntan. Ogdens diskonteringsränta är en beräkning som används för att bestämma hur mycket pengar försäkringsföretag ska betala som ersättning till personer som har fått livsförändrande skador så att de täcker alla deras förutspådda framtida förluster. Det överenskomna avräkningsbeloppet syftar till att återspegla den sökandes framtida inkomstförlust samt täcka eventuella vårdkostnader.
  • Låga räntor. Historiskt sett har vi de lägsta/negativa räntorna över hela världen.
  • Solvens II. Försäkringsgivare behöver mer pengar i sina reserver vilket leder till mindre pengar för investeringar.
  • Allvarliga förluster de senaste åren från orkansäsonger, bränder i USA/ Australien och stora jordbävningar.

Det här innebär också att alla måste börja tänka på risk i en vidare bemärkelse eftersom stora delar av företagens risker inte kommer kunna gå att försäkra. Arbetet med företagens kontinuitetsplanering (Business Continuity Management) och riskidentifiering/riskkvantifiering och alternativ risktransferering kommer därför få en mycket viktig roll i framtiden. 

En annan viktig insats på denna marknad är skadeförebyggande arbete samt kvalificerat skadestöd. Söderberg & Partners industriförmedlare har mångårig erfarenhet av det här arbetet och kan hjälpa er med motståndskraft och värdering av risker som inte går att försäkra. Fyll i formuläret nedan så kontaktar vi dig.

Kontakt

Så påverkas du som försäkringstagare av en åtstramad försäkringsmarknad

16 september · 2020

Den rådande coronapandemin har sedan en tid tillbaka börjat påverka försäkringsgivarnas riskaptit. Pandemins ekonomiska konsekvenser visar sig nu både på lokal och global försäkringsmarknad. Så påverkar det dig som försäkringstagare.

Coronavirusets påverkan på försäkringsgivarnas resultat liknas vid de som 11 september-attackerna och de stora orkanerna som till exempel Rita, Wilma och Gudrun haft. Redan innan årsskiftet 2019/20 kunde sakförsäkringsförmedlarna känna av att vissa försäkringsformer hårdnat. Nu är det dock ännu tydligare hur försäkringsbolagen tagit steg bort från marknaden, och för vissa kunder går det inte ens att teckna en försäkring.

Premiehöjningar och försämringar av villkor

Söderberg & Partners sakförsäkringsförmedlare ser markanta premiehöjningar och genomgripande försämring av villkoren för egendoms- och avbrottsförsäkring, ansvarsförsäkring, vd- och styrelseansvarsförsäkring, förmögenhetsbrottsförsäkring och konsultansvarsförsäkring.

Gemensamt för de olika försäkringsformerna är olika typer av epidemiundantag som gör att försäkringsgivarna inte ger skydd för skador som uppstått till följd av t.ex. ett virus. Här har försäkringsbolagen under våren redan haft många skador, främst när det kommer till oönskade stillestånd/avbrottsersättningar i vissa branscher.

Man kan även se en rädsla för kommande krav vad gäller s.k. finansiella försäkringar såsom vd-och styrelseansvar och förmögenhetsbrottsförsäkring. För vd- och styrelseansvarsförsäkringen fruktar man krav mot personer i företagsledningar, att de inte har vidtagit rätt åtgärder i verksamheten under pandemin. Det har redan initierats sådana processer i USA. Vad gäller förmögenhetsbrottsförsäkringen har den sedan länge varit skadedrabbad och här görs, förutom undantag för vissa typer av förmögenhetsbrott, konkursundantag och begränsningar i kapacitet för vissa risker.

Sammanfattningsvis måste du som försäkringstagare, inför kommande förnyelser och nyteckningar, förbereda dig på;

  • Längre förnyelseprocesser och upphandlingar
  • Större krav på information om risken som skall försäkras
  • Villkorsinskränkningar och att delar av verksamheten kanske inte går att försäkra
  • Betydande premiehöjningar/rate-höjningar
  • Svårigheter att köpa högre försäkringsbelopp för vissa risker

Vi förbereder och hjälper er i en åtstramad försäkringsmarknad

Som försäkringstagare kan man förbereda sig genom att ha kontroll på sina risker och förse marknaden med detaljerad information, såsom finansiella data, riskbesiktningar, företagsbeskrivningar och säkerhetsrutiner.

Söderberg & Partners industriförmedlare följer utvecklingen på försäkringsmarknaderna mycket noggrant och kan hjälpa er att navigera genom den hårda sakförsäkringsmarknaden och vara behjälpliga i att ta fram informationsunderlag som försäkringsbolagen accepterar.

Vill du veta mer om den åtstramade försäkringsmarknaden? Eller har du andra frågor om företagsförsäkringar? Fyll i formuläret nedan så hör vi av oss till dig.

Kontakt

Kontakta oss