Skip to main content Skip to main navigation

Fastighetsbubbla eller inte?

Fastighetsbubbla eller inte?

8 april · 2015

Det pratas flitigt om vi har en fastighetsbubbla i Sverige eller inte. Ibland ställs frågan till någon bankdirektör som bestämt hävdar att så inte är fallet. Ställs frågan till någon som inte har intressekonflikter i marknaden så finns det många experter som är bekymrade. Förslagen på förändringar som kommit från regering och Finansinspektionen har mottagits av massiv kritik. Förslaget om amorteringskrav gör mig livrädd när det möts av massiv kritik. Men hallå, det handlar bara om att kunna amortera på sina lån, det blir inte dyrare att bo för att du amorterar. En amortering är en utgift inte en kostnad, du sparar till dig själv. Tyvärr har vi byggt en kultur och en kalkyl på att inte amortera. Idag är amortering ett problem, för 20 år sedan var amortering sunt förnuft.

När räntorna är låga så blir det billigt att låna. Effekten blir att efterfrågan ökar då fler tycker att man har råd att handla vilket gör att priserna ökar. I Sverige har vi haft en enorm ökning av fastighetspriserna i framförallt storstadsområdena och synnerhet i Stockholms innerstad. På flera håll runt om i landet har fastighetspriserna inte ökat så mycket alls. Om det finns en bubbla så torde den alltså inte vara generell företeelse över hela landet och för alla typer av fastigheter. Däremot om bubblan spricker så kommer säkert priserna påverkas för alla typer av fastigheter även de som inte tillhör själva bubblan. Psykologiska faktorer kommer avskräcka köpare och bankerna blir mindre benägna att låna ut vilket i sig kommer förvärra nedgången.

Min uppfattning är att vi under många år haft för mycket stimulanser mot fastighetsmarknaden som skapar en skevhet och detta toppas idag av att räntorna är låga och nu tenderar priserna gå ”over the top”. Matematiskt spelar det snart ingen roll hur dyr fastighet du köper, genom att räntan är i princip obefintlig så blir kostnaden ändå hanterbar och det är just detta som är problemet. Genom att prisbilden byggts upp under många år så luras vi in i en falsk trygghet om hur fastighetsmarknaden fungerar och många villaägare kommer få en jobbig ekonomi om ränta skulle gå upp mot 6-7 %. När kvadratmeterpriserna i Stockholm i början av 2000 talet steg till 35.000-40.000 kr per kvadratmeter så pratades det som en bubbla. I dag har vi priser som är 200-300 % högre och inflationen har varit låg under 2000-talet. Fastigheter kan helt enkelt inte öka i värde i samma takt som de gjort historiskt och takten på utlåningen till de svenska hushållen följer med hand i hand på orimliga nivåer.

Det finns några företeelser som jag tror lagt grunden för den enorma prisökning vi haft. Även om jag spetsar till språket lite så tror jag du också inser att vi byggt upp något som kan vara orimligt och till och med farligt.

Lånar du till en fastighet så betalar du inte hela räntan. 30 % av kostnaden för ditt lån betalas av staten. Bostäder anses också vara bland det säkraste man kan köpa så banken tar också ett lägre pris för att låna ut till din bostad än om du tex köper en bil.  Numera är det inte ovanligt att det också blir ett bilbyte i samband med en bostadsaffär för det är ju så billigt att låna när billånet bakas in i villalånet. Banken lånar glatt ut pengar speciellt om bostaden är dyr och om ägaren skjutet till lite kapital i grunden. Banken tjänar ju mer pengar ju mer som lånas ut och det är vanligt att vinsten vid försäljningen av förra bostaden blir grundinsats till nästa…. ”Börjar ana oråd” som Robert Gustafsson en gång sa.

Om du vill renovera din bostad (som höjer värdet på din tillgång) så betalar staten 50 % av kostnaden för arbetskraften (dvs rotavdraget). Du kan alltså höja värdet på din bostad genom att staten är med och betalar stora delar av reparationen. Ja, det är inte klokt när man tänker efter….Det är alltså inga problem att köpa en villa och genomföra lite reparationer som höjer värdet. Staten finansierar alltså både lånen och reparationen.

I nästa steg när du ska byta upp dig och säljer din villa eller lägenhet med vinst kommer nästa skattesubvention. För vinst blir det ”alltid” för fastigheter som alltid ökar i värde och speciellt när köket och badrummen är fina så är det många som är intresserade och budgivningen drar iväg. Skatten vid försäljning av din bostad blir nämligen bara 22% att jämföra med 30 % som du betalar på andra tillgångar som du säljer med vinst. Du betalar alltså en 1/4 lägre skatt när du säljer din bostad jämfört med om du säljer tex aktier/fonder med vinst.

I vanliga fall när vi ska betala skatt så är staten ivrig och vill ha in pengarna direkt men när det gäller fastigheter så behöver du inte betala din skatt direkt utan du får skjuta upp betalningen om du vill. Staten agerar alltså bank för din skatteskuld och ofta hamnar denna skatteskuld som grundinsats till nästa boende. Visserligen får man numera betala en ränta på den uppskjutna skatten men för de flesta är skatteskulden något man inte tänker på då slantarna snabbt försvinner in i handpenning för det nya boendet.

En detalj som säkert också påverkat prisutvecklingen är att marknaden för försäljning av fastigheter blivit allt mer utvecklad. Via internet är det lättare att presentera sitt objekt och mäklarna har blivit mycket bättre på att sälja objekten med snyggare presentationer på webben, homestyling och effektiva metoder för budgivning. Mäklarna har utvecklat sitt sätt att arbeta då konkurrensen blivit hårdare och i en uppåtgående marknad har detta säkert drivit på prisutvecklingen ytterligare.

När fastighetsmarknaden har blivit dopad under en längre tid av flera olika stimulanser så är det inte så konstigt att dessa skeva incitament skapar en orimlig prisbild speciellt nu är räntorna är så ofantligt låga. Risken finns nu att politikerna vaknar för sent och i sin iver att kyla av marknaden sätter igång en dominoeffekt när man förändrar förutsättningarna. Det skulle inte förvåna mig om första åtgärderna lanseras lagom till att räntorna börjar röra sig uppåt…..pang!!!

Så till svaret på min inledande fråga, har vi en fastighetsbubbla eller inte? Det är svårt att säga men jag tror att effekterna kan bli förödande om fastighetspriserna skulle sjunka snabbt och mycket. Med tanke på att många faktorer eldat på marknaden under en längre tid så kan vi definitivt inte utesluta ett sådant scenario och att bubblan spricker. Det är upp till dig att förbereda din ekonomi på en bubbla eller fortsätta öka belåningen i tron om att fastigheter alltid kommer öka kraftigt i värde.

Vad tror du om fastighetsmarknaden?

Blogg

Hur påverkas den svenska ekonomin av en ny regering?

5 februari · 2019

Ingen har lyckats undgå pajkastningen i samband med den svenska regeringsbildningen efter valet, de dagliga rubrikerna om politisk oenighet i Storbritannien, USA och diverse andra länder. Efter förra valet skrev jag att kompromisslösningar och segdragna förhandlingar är en del av priset som vi betalar för demokrati. Det är helt enkelt en del av systemet och trots en viss frustration så känns alternativa system, i alla fall inte för mig, superattraktiva.  

En annan aspekt av det demokratiska systemet, som också är mindre tilltalande, är vad som händer i situationer där alla är missnöjda och att ingen vill ta tag i situationen. I tider av missnöje, splittring och polarisering när behovet av ansvarstagande är som störst så är viljan att ta tag i utmaningarna som minst. Varför? Politiskt självmord är det korta svaret. Om ansvarstagandet enbart innebär nedsida och förutsättningarna för att göra folk nöjda är dåliga så väljer de flesta politiker att snarare ta ett steg tillbaka och hoppas på att någon annan tar smällen. Troligtvis är kön av kandidater till posten som premiärminister i Storbritannien rätt kort just nu och situationen har varit och är liknande i Sverige. Tyvärr påminner det här lite om min 7-åriga sons fotbollslag som helst bara vill spela match när de är säkra på att vinna. Oddsen ska i alla fall vara riktigt fördelaktiga. Efter lite resonerande kan dock min sons fotbollslag, till skillnad från många politiker, se matcherna som utmanande, lärorika och roliga även om oddsen för att lyckas är så där.

Jag har en känsla av att den nya regeringen som nu är på plats kan komma att hamna i denna knepiga situation där ingen riktigt vill ta i vissa frågor på grund av de dåliga förutsättningarna att komma ut lyckosamma. Det är ju ändå val om fyra år igen.

Denna knepiga situation kan vidare göra att flera av de föreslagna förändringarna avseende exempelvis värnskatten, inkomstskatten, skatten på uppskovsbeloppet vid försäljning av bostäder, miljöskatter och infrastrukturinvesteringar blir hängande i luften. I en sådan miljö är det minst sagt utmanande att förutse regeringsbildningens påverkan på svensk ekonomi, samtidigt som planeringen av privatekonomin trasslas till ytterligare. Förutsägbarhet tror jag ofta är viktigare än exakt vad förändringarna består i och i dagens läge skulle jag gärna se lite mer av min sons fotbollslags attityd.    

Blogg

Börsåret 2018 – Tilltagande handelskonflikt fick marknaderna på fall

14 december · 2018

Återigen går ett år med politiskt fokus till historieböckerna. Inledningsvis gav den amerikanska skattereformen stöd till börserna men osäkerheten kring det brittiska utträdet ur den Europeiska unionen kvarstår, lappkasten i den globala handelskonflikten överraskar marknadsaktörer dagligen och för svenskt vidkommande ser en regeringslösning inte ut att vara i sikte.

Handelskonflikten leder till större divergens mellan marknader

Under de senaste åren har politiska händelser fått stort mediafokus, men värdepappersmarknader har endast agerat kortsiktigt kring dessa och den positiva trenden från stigande bolagsvinster har tagit överhanden. Den uppskruvade tonen kring handelskonflikten har dock börjat leta sig in i statistiken. Mer exportberoende ekonomier, såsom den europeiska, har noterat en avmattning i efterfrågan och tillsammans med stärkta inflationstrender fick tillväxtprognoser skruvas ned under andra halvåret trots att penningpolitiska stimulanser kvarstod. Den amerikanska ekonomin har länge framstått som vinnaren samtidigt som den stora andelen teknologibolag har lockat investerare. Amerikanska aktiers frammarsch har genom sin stora andel i världsindex fått de mogna marknaderna att utvecklas tydligt bättre än tillväxtmarknaderna.

 

Spridningseffekter

Det var också på tillväxtmarknaderna som trendvändningen på aktiemarknaderna noterades först. Svängningarna i ländernas valutor tilltog efter att dollarn hade stärkts under våren och tillsammans med en allt högre amerikansk ränta blev avmattningstendenserna tydligare. Oron spred sig under andra halvåret och den högre räntan bidrog bland annat till en finansieringsoro bland högt belånade småbolag. Slutligen föll närmast alla börser.

 

Oljepriset – en joker i leken?

Vi har under året haft en försiktig marknadssyn och inget av ovan kom som en större överraskning, men det kraftiga fallet i oljepriset mot slutet av året var oväntat. Även om utbudet av olja stiger och en oro för efterfrågan har uppstått finns nu en bättre balans jämfört med i början av år 2016. Men trots att Opec nu begränsar produktionen kommer dagens oljepris naturligtvis få stor påverkan. Historiskt har ett kraftigt fallande oljepris bidragit till en stor lättnad för många ekonomier, undantaget de stora oljeproducenterna. Det leder även till att inflationsförväntningarna faller och det ser nu dessutom ut som att den amerikanska centralbanken kan bli mer försiktig i räntehöjningscykeln. En mindre åtstramande penningpolitik är i sig positivt för den ekonomiska utvecklingen på längre sikt, men kombinationen av fallande inflations- och tillväxttakt har historiskt sällan varit bra för aktiemarknaden. 

 

Ska man ändå ”sitta still i båten”?

Börsåret avslutas i moll och när klassiska recessionsindikatorer börjar signalera sämre tider är det svårt att fokusera på ljuspunkterna. För en global investerare har det varit ett extremt år där avkastningen har varit svag för de flesta tillgångsklasserna och för en investerare på den svenska börsen har de senaste årens utveckling inte lett till någon större avkastning utöver utdelningarna. Men utmaningarna blir inte mindre framöver. Även om vi lyckas undvika en recession under det närmaste året bör avkastningsförväntningarna på lång sikt sänkas till följd av en rad strukturella faktorer, vilket inte enbart gäller aktiemarknaden. Med detta sagt så vill vi också lyfta fram att vi idag inte ser den stora nedgången framför oss, utan hittills får utvecklingen främst ses som en rekyl. Avmattningstendenserna är tydliga men ännu ser börsbolag ut att kunna öka sina vinster under nästa år samtidigt som värderingen nu pekar på mer attraktiva nivåer. Den kraftiga överoptimism vi länge sett har börjat mattas av och tidiga signaler finns om nya stimulanser från Kina, vilket skulle ge stöd för riskfyllda tillgångar.

 

Sammantaget ser vi att marknaderna under inledningen av år 2019 kan vara fortsatt känsliga för negativa nyheter. När svängningarna är höga minskar också transparensen i prognoserna och vi ser att den negativa trenden och osäkerheten alltjämt är intakt. Men bara för att det brukar ske en större nedgång ungefär vart tionde år behöver det inte bli fallet denna gång. Vi rekommenderar fortsatt en något lägre andel risktillgångar än i ett normalläge, men att inte stå utanför marknaden helt. För att vägleda våra kunder ytterligare inför det nya året kommer vi under de närmaste veckorna fokusera på arbetet kring vår nya strategirapport som släpps den 24:e januari.

Blogg

Firar de jul hos Skatteverket?

12 december · 2018

När julen närmar sig funderar många över årets julklappar – vad man önskar sig och vad man själv ska ge. Men att i slutet av året visa lite extra generositet är inte alltid så enkelt, inte minst för arbetsgivare som ordnar julfest och julklapp åt de anställda.

Kan man beskattas för julklappen?

När det kommer till julklapp till anställda anser Skatteverket att den inte får kosta mer än 450 kr inklusive moms. Är julklappen dyrare än så beskattas hela gåvan. I vissa fall beskattas julklappen även om värdet understiger 450 kr, till exempel om det är fråga om presentkort som kan bytas in mot pengar.

Julfesten kan bli stökig – även i redovisningen

Så vad gäller för julfesten då? Jo, där kan den anställde delta utan risk för att bli beskattad då det ses som personalvård. Detta förutsatt att personalfestandet inte sker vid fler än 2 tillfällen per år och att det inte är fråga om arrangemang som överskrider vad som kan anses rymmas inom begreppet personalvård.

Julfesten är däremot en stökigare tillställning för den som sköter arbetsgivarens redovisning om de ska få till det som Skatteverket vill. Enklare förtäring och förfriskning som inte överstiger 60 kr är avdragsgillt, men om beloppet överstiger 60 kr medges inte avdrag vid inkomstbeskattningen med något belopp. Starköl, vin och sprit kan däremot aldrig anses vara avdragsgill förfriskning enligt Skatteverket. När det kommer till kringkostnader som lokal, musik etc. så medges avdrag med upp till 180 kr per person.

Vad kan vi önska oss av Skatteverket?

Men om nu Skatteverket har fått sitt i form av julklappar, julbord och avdragsbegränsningar, vad kan vi då önska oss av Skatteverket till jul? Svårt att säga. Alla har nog sin egen idé om vilken skatt som ska betalas så det är ingen idé att önska sig något där. Däremot kanske det är mer rimligt att önska tillgängligare information om vad jag får för skatten jag betalar?

Hur mycket jag betalar i skatt vet jag på kronan. Däremot är det inte helt enkelt att få ihop en samlad bild över hur skatten används, även om jag under hela mitt yrkessamma liv arbetat med skatt. Det krävdes en hel del letande innan jag fick fram att ca 1,7% av min skatt har använts till aktivitets- och sjukersättning. Vad resterande 98,3% använts till får jag nog återkomma till efter nyår som tidigast.

Varför då önska sig tillgängligare information om vad skatten går till? Jo, för att helt enkelt veta till vad och i vilken omfattning skatten används. Många skattebetalare ser nog inte ens på skatten som egna pengar som – om nödvändigt med tvångsmedel – samlas in för finansieringen av det allmännas utgifter. Mer tillgänglig information om vad skatten går till skulle kunna påverka skattemoralen i positiv riktning. Dessutom skulle debatten om skatten kunna bli mer fokuserad på prioriteringar, snarare än några procent hit eller dit. En önskan vore kanske att Skatteverket hade specificerat vad skatten gått till direkt på skattsedeln.

Avslutningsvis, firar de jul hos Skatteverket? Ja, det tror jag nog, i vart fall på den tiden jag arbetade där. Då var det både julklapp, julfest och julgransplundring.

 

God Jul nu och gott slut också!

Kontakta oss